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關于征求《湖南省物業管理條例(草案送審稿)》意見的公告

時間:2017-04-21 15:52來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
關于征求《湖南省物業管理條例(草案送審稿)》意見的公告 為了貫徹科學立法、民主立法精神,增強立法透明度,提高立法質量,現將《湖南省物業管理條例(草案送審稿)》公布。歡迎社會各界人士于 2017 年 5 月 11 日前通過信函、電話、傳真或者電子郵件方式

 

 

關于征求《湖南省物業管理條例(草案送審稿)》意見的公告

 

 

為了貫徹科學立法、民主立法精神,增強立法透明度,提高立法質量,現將《湖南省物業管理條例(草案送審稿)》公布。歡迎社會各界人士于2017511日前通過信函、電話、傳真或者電子郵件方式向湖南省人民政府法制辦公室提出寶貴意見。

聯系人:省政府法制辦社會立法處向利榮

電 話:0731-89990710

傳 真:0731-89990730

地 址:長沙市湘府西路8

郵編:410004

郵 箱:[email protected]

 

                          湖南省人民政府法制辦公室

            2017421

 

 

 

 

附件:

湖南省物業管理條例

(草案送審稿)

 

第一章  總則

 

第一條【立法目的】 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條【適用范圍】本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

第三條【政府職責】

 縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。

第四條【部門職責】 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域物業管理活動的監督管理工作。

    縣級以上人民政府發展改革、城鄉規劃、城市管理、質量技術監督、公安、民政、財政、環境保護、經濟和信息化、消防、人防、水務等部門和通信、郵政管理機構應當按照各自的職責,做好物業管理相關監督管理工作。

第五條【基層職責】  街道辦事處、鄉鎮人民政府依法指導業主大會的成立和業主委員會的選舉,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。

居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作,負責業主大會籌備、召開的具體事務,負責業主大會、業主委員會工作的日常指導。

第六條【聯席會議】  實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府召集,縣級人民政府房地產行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位和業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會未依法履行職責的;

(二)業主委員會未依法換屆的;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續的;

(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的物業管理事項。

第七條【行業自律】 物業服務行業組織應當加強行業自律,制定、公布物業服務規范和物業服務等級標準,規范物業服務經營行為,提高物業服務質量和水平。

第八條【信用管理】 建立全省統一的物業服務行業信用信息管理平臺,依法加強物業服務企業信用信息的征集、披露和使用管理,形成有效的守信激勵機制和失信懲戒機制,促進物業服務企業守法、誠信經營。

第九條【鼓勵創新】鼓勵物業服務企業采用互聯網、物聯網等信息化、智能化新技術,推進智慧小區、智慧社區建設,拓展養老服務、管家服務、托管服務等物業服務新領域以及道路養護、園林綠化等城市綜合服務業務,增強服務能力,提高服務水平。

第二章  業主、業主大會和業主委員會

 

第十條【業主】  房屋所有權人為業主。

業主應當按照法律、法規、業主大會議事規則、管理規約或者臨時管理規約等行使業主權利、履行業主義務。

第十一條【物業管理區域】  一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當根據建設項目用地規劃許可證確定的用地范圍,以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,由城市規劃行政主管部門在審查建設項目規劃設計方案時核定。

建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前,將物業管理區域劃分資料報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并在商品房買賣合同中明示。

規模較大的住宅小區,配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分或者調整為兩個以上物業管理區域。地理上自然連接的兩個以上規模較小的住宅小區,經各自的業主大會同意,可以合并為一個物業管理區域。

住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為同一個物業管理區域。但是,具有獨立共用設施設備,能夠獨立管理的商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇,可以單獨劃分為一個物業管理區域。

    第十二條【物業管理區域調整】  物業管理區域劃定后確需分立或者合并的,應當遵守下列規定:

(一)形成調整方案,并對調整后的物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備使用、維護等作出規定;

(二)物業管理區域分立的,應當分別經擬新設立的各物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意;物業管理區域合并的,應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

物業管理區域調整后,應當重新備案。

第十三條【業主大會一般規定】  物業管理區域內的全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會、業主委員會代表和維護本物業管理區域全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主總人數不足二十人且經全體業主一致同意不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

符合條件的業主大會可以申請登記成立社會團體。具體辦法由省人民政府民政部門會同住房城鄉建設行政主管部門制定。

第十四條【監督委員會】 業主大會可以設立業主監督委員會。業主監督委員會履行下列職責:

(一)監督業主委員會的工作,建議業主委員會自行糾正或者提請業主大會撤銷業主委員會的不適當決定,對有本條例第二十七條第一款規定情形的業主委員會委員提出終止委員資格的建議;

(二)監督物業服務企業履行物業服務合同,建議業主委員會督促糾正物業服務企業不履行或者不適當履行物業服務合同的問題,可以委托評估機構對物業服務企業的服務進行評估,并將評估結果報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,同時在物業管理區域內公示;

(三)監督業主委員會財務和業主共有收益收支情況,可以委托審計機構進行定期或者不定期審計。

業主及其共同居住的直系親屬可以擔任業主監督委員會委員。但是,業主委員會委員及其直系親屬不得擔任業主監督委員會委員。

業主監督委員會的職責、議事規則、工作經費及選舉規則、資格、人數、任期等事項由業主大會議事規則規定。

業主監督委員會成員應當列席業主委員會會議。

第十五條【業主大會成立條件】  具備下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:

(一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的;

(三)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的。

第十六條【籌備申請】  符合成立業主大會條件的,建設單位應當向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請;建設單位未申請的,業主可以申請。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送物業管理區域劃分資料、建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等資料。

首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。

第十七條【籌備組組成】  業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數,其中業主代表不得少于百分之六十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

 籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七天。

第十八條【籌備組職責】  首次業主大會會議籌備組負責下列工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)起草管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份、人數及業主投票權數;

(四)組織業主推選業主委員會委員候選人;

(五)確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業主大會會議召開日十五日前,將前款規定內容在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的,籌備組應當復核或者修改,并告知異議人。

籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后自行解散。

第十九條【代行管理】  應當成立業主大會但不具備成立條件,或者具備成立條件但經縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導仍不能成立的,由居()民委員會代行業主大會和業主委員會職責。

第二十條【業主大會職權】  業主大會決定下列事項:

(一)制定、修改業主大會議事規則;

(二)制定、修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)聽取和審查業主委員會工作報告;

 (五)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(六)決定業主大會、業主委員會工作經費相關事項;

(七)確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案;

(八)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(九)籌集和使用專項維修資金;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(十一)利用共有部位進行經營及經營收益的分配與使用;

(十二)法律、法規或者管理規約確定由業主共同決定的其他事項。

首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則,選舉產生首屆業主委員會,批準業主委員會工作規則。

第二十一條【業主大會會期】  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會決定召開的;

(二)占總人數百分之二十以上的業主提議召開的;

(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不組織召開的,業主可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起三十日內組織召開。

物業使用人可以列席業主大會會議。

第二十二條業主大會表決業主大會決定第二十條第一款第九項、第十項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第二十條第一款規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業主同意。

管理規約規定可以采用異議表決方式的,業主大會決定第二十條第一款第九項、第十項規定的事項,持不同意意見的業主占專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下,視為表決通過;決定第十九條第一款規定的其他事項,持不同意意見的業主占專有部分占建筑物總面積二分之一以下且占總人數二分之一以下的,視為表決通過。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。需要投票表決的,表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名;業主為無民事行為能力人或者限制民事行為人的,由其法定監護人行使表決權。表決可以采用互聯網等信息技術手段。

第二十三條【業主委員會一般規定】  業主委員會由業主大會選舉產生,由五至十一人單數組成,每屆任期三至五年,業主委員會委員可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主有下列情形之一的,不得作為業主委員會委員候選人:

     (一)不具有完全民事行為能力的;

(二)本人或者配偶、直系親屬與本物業管理區域選聘的物業服務企業有利害關系的;

(三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且不改正的;

(四)不交納物業服務費、公共水電分攤費、汽車停放費和專項維修資金等相關費用且不改正的;

(五)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則或者其他不宜擔任業主委員會委員情形的。

第二十四條【業主委員會備案】  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會成員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居(村)民委員會。

第二十五條【業主委員會職責】  業主委員會履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,報告業主委員會工作和物業管理實施情況,報告業主大會、業主委員會工作經費和業主共有收益的分配與使用情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛;

(九)協助有關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會做好物業管理區域城市管理、社會治安、社區建設等工作;

(十)業主大會賦予的其他職責。

第二十六條【業主委員會工作規則】  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經全體成員過半數通過。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

第二十七條【業主委員會委員資格終止】  業主委員會委員有下列情形之一的,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權可以決定終止其委員資格:

(一)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

(二)喪失履行職責能力的;

(三)被依法追究刑事責任的;

(四)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益或者存在其他侵犯業主合法權益行為的;

(五)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員書面辭職,或者因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的,其委員資格自行終止。

業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共同所有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交,公安機關應當依法協助。

第二十八條【業主委員會信息公開職責】  業主委員會應當建立信息公開制度,在物業管理區域顯著位置向業主公示下列信息,接受業主監督:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會決定;

(三)物業服務合同;

(四)占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位處分情況;

(五)專項維修資金的籌集、使用情況;

(六)物業共有部位的經營收益及其使用、分配情況;

(七)業主大會和業主委員會的工作經費收支情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第五、六、七項規定的事項,業主委員會應當于每年3月底前公布上一年度的信息,其他信息應當及時公示。

第二十九條【業主委員會換屆與移交】  業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交,公安機關應當依法協助。

第三十條【工作經費與津貼】業主大會、業主委員會工作經費及業主委員會委員工作津貼可以由業主分攤,也可以從業主共有收益中列支。籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會確定。

業主監督委員會應當對前款規定的經費收支情況進行檢查;發現問題的,應當要求業主委員會糾正。百分之二十以上的業主提議審計的,業主監督委員會應當委托審計機構審計。

 

第三章  前期物業管理

 

第三十一條【選聘前期物業服務企業】 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當依法選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,實施前期物業管理服務。

物業服務企業應當于前期物業服務合同簽訂之日起三十日內,將前期物業服務合同報送縣級人民政府房地產行政主管部門。

第三十二條【物業承接查驗的組織】  新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務企業應當依照本條例第三十三條規定共同進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的,建設單位不得交付使用,物業服務企業不得承接。

物業承接現場查驗,應當邀請業主代表、縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

第三十三條【物業承接查驗內容】 實施承接查驗的物業,應當符合下列要求:

(一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話、有線電視線和寬帶數據傳輸通信線路及端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

    (四)按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;

    (五)按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位配置;

(八)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰;

(九)法律、法規、規章和前期物業服務合同規定的其他條件。

住宅物業,還應當符合第三方評估機構認定的住房品質評價認定等級。

第三十四條【物業承接查驗處理】經現場查驗,符合本條例第三十三條規定的,物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議;不符合本條例第三十三條規定的,應當制作書面整改計劃,由建設單位依照計劃要求整改,并于整改完畢后依照本條例第三十二條的規定組織復驗。

物業承接協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內,將承接查驗情況和承接協議在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。

第三十五條【物業管理用房】  新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房:

(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二,最少不少于五十平方米;

(二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;設置在無電梯的樓房的,所在樓層不得高于四樓、低于一樓。

設區的市、自治州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規定確定物業管理用房具體標準,報本級人民政府同意后實施。

物業管理用房的面積不計入分攤共用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位移交物業服務用房,不得收取任何費用,并應當提供登記證明。

     第三十六條【其他配建要求】 建設單位應當按照規劃要求及住房品質評價認定標準,配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。

保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目,建設單位可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房產權屬于全體業主共有,其收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費

第三十七條【物業銷售公示要求】建設單位銷售物業時,應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域劃分資料、臨時管理規約、物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等材料,并向物業買受人提供書面公示材料。

建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

第三十八條【保修責任】  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

建設單位在竣工驗收備案前,應當按照物業建筑安裝總造價的一定比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障。

第四章  物業管理服務

 

第三十九條【選聘物業】業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。根據多數業主意見對公示內容調整后,提請業主大會投票表決。

物業服務企業應當于物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣級人民政府房地產行政主管部門。

第四十條【物業服務企業權利】  物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:

(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費;

(三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序、損害其他業主利益的行為;

(四)法律、法規規定,物業服務合同約定,或者業主大會授予的其他權利。

第四十一條 【物業服務企業義務】 物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務:

(一)按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務;

(二)向業主、物業使用人書面告知物業共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求及注意事項;

(三)落實安防人員、設施及安保措施,確保安防監控設施正常使用,按照法律、法規規定和物業服務合同約定做好物業管理區域內的安全防范工作;

(四)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負責物業管理區域內的垃圾清運,維護物業管理區域的環境衛生;

(五)按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修;

(六)做好物業養護、維修、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

(七)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

(八)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

(九)勸阻、制止違反本條例第五十五規定的行為,勸阻、制止無效的,報告業主委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、政府有關部門處理;

(十)保護業主、物業使用人信息安全,未經業主、物業使用人書面同意,不得擅自使用或者向他人提供業主、物業使用人的個人信息;

(十一)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

 第四十二條【物業服務項目經理人】  物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。

項目經理人不能履行職責或者業主委員會、業主大會要求更換項目經理人的,物業服務企業應當及時更換。

第四十三條【物業服務委托】 物業服務企業應當根據物業服務合同的約定,在業主委員會的監督下,委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測,委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

第四十四條【專業經營單位】  供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶計量器具顯示的量值收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

 專業經營單位委托物業服務企業代收費的,手續費由委托單位支付,物業服務企業不得向業主收取手續費等其他費用。

第四十五條 【物業服務收費】 物業服務費應當根據住房品質評價認定等級和物業服務等級,采取包干制或者酬金制方式計算收取,具體標準和方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬,并接受業主委員會的核查。

物業服務合同期內不得擅自調整物業服務收費標準。特殊情況確需調整的,應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料,并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后,與業主委員會簽訂合同變更協議。

物業服務企業不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。

第四十六條【業主繳費義務】  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。產權轉讓的,業主應當結清物業服務費,并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知物業服務企業。

業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式督促其交納,業主委員會應當予以協助。

物業服務企業不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱、停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。

第四十七條【物業服務企業公示義務】  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:

(一)物業服務企業項目負責人的姓名、聯系方式和物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;

(三)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(四)公共水電費用及其分攤情況;

(五)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項;

(六)其他應當公示的信息。

物業服務費采用酬金制方式收取的,物業服務企業還應當定期如實公布物業服務各項成本費用、業主共有收益各項收支、公共水電費用分攤等情況。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當作出具體說明。

第四十八條【物業服務合同解除、終止】  物業服務合同期限屆滿前九十日,業主委員會應當召集業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的,應當由業主委員會與原物業服務企業重新簽訂物業服務合同;業主大會決定不續聘的,應當及時告知原物業服務企業。

一方提前解除物業服務合同的,提出解除合同一方應當于擬解除日的六十日前書面告知另一方,并在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十九條【物業服務企業退出與移交】原物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目,但與業主委員會另有約定的除外。

原物業服務企業退出時,應當在業主委員會監督下,與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物:

(一)物業承接查驗資料;

(二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;

(三)物業服務用房、業主基本公共活動用房和生活服務用房、物業共用部位、共用設施設備;

(四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

原物業服務企業退出時,業主大會尚未選聘新的物業服務企業的,前款規定的資料和財物由業主委員會或者其他代管單位接收,業主大會選聘新的物業服務企業后,業主委員會或者代管單位應當移交給新的物業服務企業。

原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。物業服務企業未辦妥交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第五十條【部門介入】  縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監督。

合同期滿未被續聘或者合同解除的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出,公安機關應當予以協助。

第五十一條【物業應急管理】 物業服務企業退出物業項目時,業主大會尚未選聘到新物業服務企業的,業主委員會可以申請街道辦事處或者鄉鎮人民政府進行應急管理。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

第五十二條【部門監管】  縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理建立物業服務第三方評估監理機制。物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則

第五十三條【業主自行管理】 經業主大會決定,可以以業主共有物業、共有場地、物業共用部位作為出資設立資產管理公司,代表全體業主對物業實施管理。業主資產管理公司不得對外經營其他業務。

規模較小的物業管理區域或者單體物業,經業主大會或者業主決定,可以選舉業主代表對物業實施自行管理。

第五章  物業的使用與維護

 

第五十四條【物業使用維護義務】  業主、物業使用人應當遵守物業使用、維護法律、法規、規章和管理規約、業主大會決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

第五十五條【禁止行為】  物業管理區域內禁止下列行為:

(一)擅自將住宅改變為經營性用房或者其他形式的擅自改變物業規劃用途;

(二)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上;

(五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(六)違反規定堆放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(七)違反規定停放車輛;

(八)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道,或者實施影響車輛、行人正常通行的其他行為;

(九)違反規定飼養動物;

(十)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(十一)違反規定擺攤設點、占道經營;

(十二)法律、法規、規章和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

發生前款所列行為,業主委員會、物業服務企業應當制止;制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門處理。業主有權勸阻、制止和舉報。

第五十六條【部門監管】  縣級人民政府城鄉規劃、城市管理、住房城鄉建設、公安、價格、環境保護、衛生計生、園林等部門,應當加強物業管理區域房屋使用、治安秩序、消防、物業服務收費、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式。

前款規定的部門接到業主委員會、物業服務企業或者業主的投訴舉報,應當及時進行調查、處理,并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

第五十七條【房屋裝飾裝修管理】  業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查,發現違反規定的應當立即制止;制止無效的,及時報告業主委員會和有關政府部門。

第五十八條【物業外觀要求】  業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的安全、整潔、美觀。

第五十九條【物業出租】  物業出租,出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第六十條【車位車庫】 物業管理區域內規劃設置的機動車停車位、車庫應當首先滿足業主需要。停車位、車庫的歸屬,由建設單位與業主、物業使用人通過出售、附贈或者出租等方式確定。

占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位,屬于業主共有。

第六十一條【利用公共部位經營】業主大會成立前,占用業主共有的道路或者其他場地設置機動車停車位,以及利用共用部位、共用設施設備進行廣告等經營活動的,由前期物業服務合同約定。物業服務企業應當將經營收益單獨列賬,百分之八十納入專項維修資金,其余部分用于補貼物業服務費和管理開支。

業主大會成立后,占用業主共有的道路或者其他場地設置機動車停車位,以及利用共用部位、共用設施設備進行廣告等經營活動的,應當經業主大會或者業主大會授權業主委員會決定并公示。利用共用部位、共用設施設備進行經營活動,還應當經有利害關系的業主同意。經營收益屬于業主公共收益,主要用于補充專項維修資金、補貼物業服務費、列支業主委員會工作經費和業主委員會委員工作津貼以及管理開支等,具體比例由業主大會決定;沒有決定的,百分之八十納入專項維修資金。

第六十二條【維修資金交存】同一物業管理區域內,有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業,業主應當交存專項維修資金。業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

首期專項維修資金,由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和開發建設單位自留的物業,由開發建設單位在竣工驗收備案前存入專項維修資金專戶。

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交。

第六十三條【維修資金使用】專項維修資金劃轉業主大會管理的,業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省的有關規定,加強專項維修資金的籌集和使用管理。

常規、可預見的小額維修,可以采取業主大會一次投票集中表決多個維修項目的方式安排專項維修資金的使用。數額較大且非緊急的維修項目,應當采取業主大會一次投票表決一個維修項目的方式決定專項維修資金的使用。發生危及或者可能危及人身財產安全的緊急情況,需要立即維修的,可以由業主委員會安排先維修,事后報告業主大會和向全體業主公示。

第六十四條【維修資金保值增值】 在保證專項維修資金正常使用的前提下,可以將專項維修資金用于購買國債。

利用專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。

利用業主交存的專項維修資金購買國債,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。    

第六十五條【用維修資金購買質量保險】經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,可以利用專項維修資金及其增值收益投保物業共用部位、共用設施設備質量保險。

第六十六條【維修更新配合義務】 進行物業共用部位、共用設施設備維修、更新,相鄰業主、物業使用人應當予以配合。相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因維修、更新造成相鄰業主、物業使用人物業自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當予以賠償。

第六十七條【增設電梯】  使用住宅物業共有部位進行增設電梯等改造的,應當符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術規范,并經本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

第六十八條【老舊小區物業改造】設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施,對配套設施不全、環境較差的老舊住宅小區進行改造整治。

老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

 

第六章  法律責任

 

第六十九條【法律責任一】  違反本條例規定,有下列行為之一的,依照《物業管理條例》的規定予以處罰:

(一)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(二)建設單位、物業服務企業不移交有關資料的;

(三)建設單位不按照規定配置物業服務用房的;

(四)物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理事項一并委托或者轉交給他人的。

第七十條【法律責任二】 違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由縣級人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款:

(一)不向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的;

(二)不提供籌備首次業主大會會議經費的;

(三)未經承接查驗將物業交付使用的;

(四)不在銷售場所公示或者不向買受人提供有關材料的。

第七十一條【法律責任三】  違反本條例規定,物業服務企業有下列行為之一的,由縣級人民政府房地產行政主管部門責令改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款:

(一)未經承接查驗承接物業的;

(二)不按照本條例第四十七條規定公示信息的;

(三)未經業主、物業使用人書面同意,擅自使用或者向他人提供業主、物業使用人個人信息的。

第七十二條【法律責任四】  業主、物業使用人違反本條例第五十五條規定的,由縣級人民政府城市管理、城鄉規劃、住房城鄉建設、公安、環境保護、園林等部門根據各自職責,依照有關法律、法規予以處罰;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第七十三條【法律責任五】  違反本條例規定,業主委員會及其成員侵害業主利益的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十四條【法律責任六】  縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其工作人員在物業管理工作中利用職務之便收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,發現違法行為或者接到投訴舉報不調查處理,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。

 

第七章  附則

第七十五條【投票權數認定一】業主專有部分面積和建筑物總面積業按照下列方法認定:

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

第七十六條【投票權數認定二】業主人數和總人數按照下列方法認定:

(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分計一人,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

第七十七條【示范文本】  省人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當制定和公布前期物業服務合同、臨時管理規約的示范文本。制定前期物業服務合同和臨時管理規約示范文本,應當公布征求意見稿公開征求意見。

第七十八條【施行日期】  本條例自      日起施行。

 

(責任編輯:湖南物業網)
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