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業主常見投訴的破解![包括常見不交管理費借口的破解]

時間:2015-07-22 09:07來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
一、業主因現房與廣告有差異,拒交管理費; 廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道,其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇,但是目前很多開發商使用虛假廣告,使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況,《最高人民法院關于審理商品房買賣合

一、業主因現房與廣告有差異,拒交管理費;
廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道,其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇,但是目前很多開發商使用虛假廣告,使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定:出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
如果現房與開放商廣告上的宣傳不符,購房者可以以廣告作為證據,按照以上規定要求開發商承擔違約責任。


二、業主投訴說我們是說一套做一套,拒交管理費;
代理公司賣房時作出一些承諾,可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效:
1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的,即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同,依據《合同法》第49條的規定,該代理行為有效,即開發商要負相應的義務;
2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權,依據《合同法》第48條規定,其承諾不對開發商有效,應由代理公司負擔相應的責任。另外,有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者,對于口頭承諾是否有效,依據我國《合同法》的相關規定,除非法律法定,否則口頭承諾是有效的,但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。
特別提示:許多購房者將公司的承諾錄音作為證據,根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》:有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定,并有其他證據佐證都應為有效證據。


三、業主說規劃改變,拒交管理費;
目前,改變規劃主要有兩種情況:
第一,規劃部門主動變更;
第二,由開發商提出申請,規劃部門審批認可。
從程序上講,規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定:“房地產開發項目規劃方案一經批準,任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的,必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前,應當進行聽證。”
2003年12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定:房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的,應當書面征得受影響的預購人同意,并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的,房地產開發企業應當給予相應的補償。
如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的,權利人可以依據法律規定,對規劃部門提起行政復議或行政訴訟,要求規劃部門撤銷變更后的規劃。


四、業主投訴樣板房問題,精裝修質量差,拒交管理費;
關于“精裝修質量差,品牌改變”的問題,當事人可以通過在《商品房買賣合同》附件三“裝飾、設備標準”中加以約定,并按照此約定驗收房屋。但是,現實中通常對“裝飾、設備標準”沒有具體約定,導致發生糾紛時意見不一。通常,開發商為避免承擔責任,將“裝飾、設備標準”約定得非常模糊,比如經常使用“高檔”、“優質”、“高級”等模糊措辭免責。
為避免這種情況發生,買受人應當在簽訂《商品房買賣合同》時,將附件三中的“裝飾、設備標準”約定得盡可能詳細。比如:品牌、檔次、價位、產地等等,以免發生爭議時沒有依據。


五、業主投訴配套設施不齊全,拒交管理費;
按照法律規定,房屋配套設施(包括水電氣等)通常應在房屋交付時同時具備使用條件。但是,如果未能達到要求,現行法律中并未明確如何承擔違約責任,因此,如果“暖氣、煤氣、寬帶不能及時使用”,目前主要依據合同約定來追究違約責任。
合同或補充協議中最好加上關于配套設施使用的條款。


六、業主說社區配套不到位,拒交管理費;
以北京市為例,北京市人民政府《關于新建居住區公共設施配套建設的規定》第一條規定:凡集中開發新建居住區、居住小區和住宅組團,必須按照市城鄉建設委員會編制的《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》、《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》,實行住宅同文化、教育、體育、公共衛生等公共設施和商業、服務業等生活服務設施配套設計,配套建設。該《規定》第二條規定:“《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》和《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》,是加強城市統一開發建設住宅區的最低要求……”也就是說,住宅同教育等生活服務設施要配套設計,配套建設。而且,這種要求“是加強城市統一開發建設住宅區的最低要求”。
還是將你在意的配套及兌現時間簽入補充協議更為可*。


七、業主說房屋出現裂縫,有質量問題,拒交管理費;
裂縫是一個非常復雜的技術問題,主要法規有建設部關于發布行業標準《危險房屋鑒定標準》的通知、《房屋接管驗收標準》等。其中涉及“主體結構”時,要求“鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規定值。”“磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。”涉及“樓地面”時,要求“面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角。”涉及“裝修”時,要求“抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。”涉及地基沉降,當地基產生不均勻沉降,其沉降量大于現行國家標準《建筑地基基礎設計規范》(GBJ7—81)規定的允許值,上部墻體產生沉降裂縫寬度大于10mm,且房屋局部傾斜率大于1%時,應評定為危險狀態。
當裂縫情況低于以上標準時,業主不能將其作為不收房的理由。


八、業主說自己購買的房屋面積縮水,拒交管理費;
在《商品房買賣合同》中,通常對“面積確認及面積差異處理”有約定。一般來說,(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建筑面積結算房價款;(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付款退還給買受人,并按一定的利率付給利息。買受人不退房的,產權登記建筑面積大于合同約定建筑面積時,建筑面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記建筑面積小于合同約定建筑面積時,建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應當簽訂補充協議。
1.公攤面積規定可參閱各地商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定。
2.關于面積復測。市國土房管局委托市房地產勘察測繪所設立了測繪服務大廳,并將具有商品房測繪資質并經備案的測繪單位在測繪服務大廳公示。公示的測繪單位都可接受委托承擔商品房的預測和實測。目前具有資質的測繪單位有30家。
九、業主說沒拿到拿不到房產證,拒交管理費;
關于好幾年拿不到產權證的問題非常普遍。但是,2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。據此,買受人可以依據法律規定或合同約定,向開發商主張逾期辦證的違約金。


十、業主投訴裝修押金收多;
物業管理企業有權對業主的裝修進行監督管理,業主裝修時,必須向物業管理企業申報裝修方案,經批準后實施。業主裝修時,不得拆改房屋的承重結構,不得挪動各種管線,為了保證裝修公司、裝修隊伍按照規定裝修,不破壞承重結構等,物業管理企業可以向裝修公司、裝修隊伍收取裝修押金,如果裝修過程中沒有出現上述情形,物業管理企業應將收取的裝修押金及時退還。
根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定,在進行房屋裝修時,業主和裝修公司應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。在管理服務協議第七項就明確提到了“管理服務費用”,即物業管理企業可以在雙方商定的條件下收取裝修管理費。然而目前存在的問題主要是,裝修管理費應該如何收取,按照什么標準收取,目前有關部門沒有制定出一個統一的標準,從而造成物業管理企業收取費用的過程中定價比較隨意。


十一、業主置疑地下停車費太貴;
小區地下停車位分為兩種類型:一種是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車庫,該地下車庫和商品房一樣要計入整個地上的建筑面積。因此,該地下車庫的每一個停車位都可擁有獨立的產權。此類停車位可單獨核發房屋所有權證,也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。此類地下停車位開發商有權予以出售、出租。購買了此類地下停車位的業主無須交納車位使用費,但一般都需向物業公司交納車位管理費;對于未出售的車位,由開發商決定此類停車位出租的車位費標準,北京市一般市場價為人民幣400~800元/月。
小區地下停車位的第二種是建設用地規劃許可證上沒有載明,由開發商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位,此類停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內,也無法取得獨立的產權證。因此,此類地下停車位屬于小區的配套附屬設施,其權益應歸小區的業主,開發商或物業公司是無權擅自處分的。在征得業主大會同意后,物業公司可以根據業主大會的委托,將停車位予以出租,所得租金收入歸全體業主所有,用于補充專項維修資金或彌補物業管理費用開支。同時,物業公司有權收取一定的車位管理費。此類停車位出租的租金標準由業主大會決定。

 

 

 

 


 

 

(責任編輯:湖南物業網田)
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