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物業建筑物和設施設備的全生命周期管理

時間:2019-03-18 09:52來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
城市化是國家發展的趨勢。長期來看,房地產行業仍將保持上升發展的趨勢,但住宅物業的投資價值將呈下降趨勢。國家之所以會對房地產市場進行調控,是因為百姓的購房愿望、承受能力和住宅物業的現實價格之間出現了差距。今后,房地產行業仍將繼續發展當住宅物

      城市化是國家發展的趨勢。長期來看,房地產行業仍將保持上升發展的趨勢,但住宅物業的投資價值將呈下降趨勢。國家之所以會對房地產市場進行調控,是因為百姓的購房愿望、承受能力和住宅物業的現實價格之間出現了差距。今后,房地產行業仍將繼續發展——當住宅物業的投資價值受到抑制時,資本自然會向商業物業流動。
  
  目前,中國的建筑物發展仍然停留在滿足基本需求和基本功能的層次上,而國外的建筑物發展已經進入了“綠色建筑”的時代,國內企業需要用很長時間才能趕上。
  
  建筑物全生命周期的發展
  
  隨著房地產行業的發展,物業管理的需求群體、需求量和管理方法,已經呈現出差異化的特征:住宅物業管理由于受到房地產調控政策的影響,服務水準將保持相對平穩,而專業物業管理目前已經成型并將得以持續發展下去。從建筑物全生命周期的角度看,不管是自建自管還是委托他人管理,都存在“有利”與“不利”,關鍵在于企業的思路和定位。采用非專業的思路來理解建筑物全生命周期,就算開發者自己來管理,也會產生很高的管理成本;采用專業的思路來理解建筑物全生命周期,即便是委托他人管理,仍然能夠為業主帶來成本優勢和競爭優勢。
  
  作為逐步走向成熟的行業,物業運營者應該重視與專業公司的合作。物業管理有兩種模式:自持自管和委托外包。經過幾年的發展,專業公司的服務已經日趨成熟,保潔、工程維護、電梯維保等公司的專業化程度都比較高,分工合作時把一些專項業務分包給專業公司,能夠發揮它們最大的優勢。而這種做法的好處在于:第一,轉移一些經營風險;第二,培育專業市場。如果這些業務都由物業公司來承擔或者自己成立專業公司,不但會阻礙專業公司的發展,也會阻礙物業公司自身的發展。
  
  在物業管理相對發達的國家和地區,建筑物從設計階段就引入了“全生命周期”的概念,持續到施工、安裝、調試……每一部分都將此概念貫徹下來——在前期階段就將全生命周期的理念融入到建筑物中,自然會大幅度降低后期物業管理階段的成本。中國物業管理行業的發展,從深圳開始至今也就30年,而在北京地區的正式發展也只有十幾年的時間。盡管已經有企業在建筑物全生命周期方面做得很好,但國內的建筑物全生命周期管理仍處在相對朦朧的探索階段,也就是說,我們在建設、管理方面體現出的“全生命周期”理念還不夠。
  
  我們經常會看到,一些幾十年、上百年的建筑物,至今仍保持著良好狀態,也極少出現漏水等狀況,反而是新建的建筑更容易發生漏水、返潮等問題。在北京“7·21”大雨及其引發的次生災害中,建筑物漏水、小區浸水等事件經媒體報道后造成了巨大的社會反響。盡管報道的內容比實際情況要夸張些,但整個北京的物業發展確實在大雨之后發生了一些變化:物業公司承接新建物業項目,對物業防水的要求更加嚴格了;物業防水等方面的設計和實際效果可能會被納入房屋質檢的范圍。一旦將房屋建設中可能出現的問題納入法律范疇,相應的問題就會迎刃而解。
  
  全生命周期與設施設備管理
  
  與對“建筑物全生命周期”的理解一樣,物業管理行業對設施設備管理的認識也處在起步階段,“事后維保”是目前多數物管企業設施設備管理狀態的最恰當描述。
  
  設施設備本身也是有“壽命”的。以玻璃幕墻為例,經過6年的研究和統計,我們發現由于熱脹冷縮的緣故,整棟大廈的幕墻玻璃損壞率是3‰。整棟大廈共覆蓋了3,600多塊幕墻玻璃,每年都會有7-8塊玻璃損壞(每年對玻璃損壞數量的統計亦驗證了這一概率)。按照這個概率,我們為大廈玻璃幕墻整體購買了保險,一旦有玻璃損壞,保險公司就會按照保險合同賠付物業公司的損失。這樣一來,物業公司的管理成本降低了很多。
  
  對設施設備的日常維護,物業公司總是無法達到應有的重視程度。就好像老一輩人在改革開放之前經常說的一句話:“新三年、舊三年,縫縫補補又三年”,也就“湊合”著用。這種貧窮年代“省吃儉用”的觀念(筆者并非不認同“省吃儉用”的生活方式,而在于重新理解“省吃儉用”的概念),現在已經到了應該轉變的時候。每一項設施設備的每一個部件都是有生命周期的,如果我們總是“湊合”著用,當部件的使用超出了生命界限,一旦損壞,對整個設備造成的損壞和因此帶來的巨大的維護成本,遠遠超出按時更換一個部件的開支。
  
  以前大家總是喊著“五年中修、八年大修”的口號來顯示自己對設施設備的“重視”,實際上,認真對設備每一個部件進行日常維護,遠比整體維修的成本要低——所謂的“中修大修”不但達不到維護設施設備正常運轉的目的,反而會帶來更高的維護成本!所以我們現在應該做的是:對設施設備整體和每一個零部件進行研究和日常檢查,并在零件損壞之后對其更換,并通過宣傳引起所有人對預防性維護的重視。
  
  “保質保量”比“提前完成”更有價值
  
  正如上文提到的,很多西方國家的建筑,包括我國的故宮,建成至今雖已有幾百年,但仍然十分堅固,這是因為從設計階段開始工匠們就做到了“精致”。制訂了工期,就應該嚴格按照工期實施、完成每一個步驟,不能提前。但是我們看到,國內開發商經常是“大干快上”,而且經常要趕在一些重要的時間節點完工、“獻禮”。這樣導致的結果是開發商對設施設備的安裝調試能力非常差,為后期管理可能出現的風險和成本埋下了隱患——很多設施設備的設計能力在安裝調試的過程中被淡化了。
  
  如果對安裝調試的過程足夠重視,就能節省很多后期管理的成本。在物業管理相對發達的地區,一個20萬平方米的項目有15個工程師就能管理,為什么?因為整棟建筑物的設施設備已經達到了不需要人力每天查看,通過技術手段就能夠達到管理目的的狀態——而我們還處在“人盯死守”的狀態,這就是差距所在。
  
  現在國內的情況是“機會多、錢好賺”。賺錢機會很多,融資速度也很快,就沒有開發商愿意將過多的資金和精力投入到前期設計和設備安裝調試上面。但是隨著市場、物業開發的逐步成熟,建筑物設計和設備調試安裝質量最終會引起大家的重視——我們要向業主和投資者灌輸一種長期管理的概念,讓他們知道我們的管理不是一年兩年,而是五年十年,從長期管理的角度來理解設施設備管理。
  
  與缺乏前期設計和設施設備安裝調試相對的是,很多大廈的持有者或者管理者熱衷于各式各樣的“認證”。有很多大廈的管理者做得很好,確實通過認證記錄了自己的工作水準、規范了自身的管理;但不可否認的是,相當一部分人僅僅是為了“認證”而認證,加上目前專業認證領域比較混亂,從某種角度來說,某些“認證”根本是有名無實。建筑物生命周期分成建筑和管理兩個部分,真正在建筑的階段就使用節能材料,才能達到降低管理成本的目的。
  
  “專業+預防”是未來物業管理市場的趨勢
  
  在物業管理發展較為成熟的國家和地區,設施設備、保潔等領域都有專門的協會,以協會的方式規范專業公司的發展。逐漸地,國內的保潔、電梯維護、保安都會向完全專業化的方向發展,行業自律組織也會在市場中扮演更重要的角色:培育良性市場、規范會員的行為、規范本專業的執業認證和從業者的職業操守,發揮各自的優勢。
  
  開發商在開發建設時,亦會更加注重采納來自物業管理企業的建議。從建筑物的設計、設施設備的購置和安裝,都有物業管理企業的介入。提供良好的設計建議,采購質量優秀的設備,通過良好的現場安裝調試,最后搭建起與后期管理的鏈條來,會大幅度降低建造和管理成本。未來的物業管理企業,應該更明白預防性維護保養的重要意義,設施設備管理將向著專業化方向發展,將和樓宇管理一并成為資產管理的一部分。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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