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格力地產物業公開轉讓說明書

時間:2016-05-11 09:57來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
格力地產物業公開轉讓說明書 公開轉讓說明書 (申報稿) 主辦券商 東興證券股份有限公司 二〇一六年一月 ----------------------- Page 2----------------------- 公開轉讓說明書 聲 明 本公司的掛牌公開轉讓的申請尚未得到全國中小企業股份轉讓系統核準。本

 格力地產物業公開轉讓說明書                 公開轉讓說明書                   (申報稿)                     主辦券商             東興證券股份有限公司                              二〇一六年一月
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  公開轉讓說明書                                   聲     明        本公司的掛牌公開轉讓的申請尚未得到全國中小企業股份轉讓系統核準。本    《公開轉讓說明書》申報稿不具有據以公開轉讓的法律效力,投資者應當以正式   公告的《公開轉讓說明書》全文作為投資決策的依據。        本公司及全體董事、監事、高級管理人員承諾公開轉讓說明書不存在虛假記   載、誤導性陳述或重大遺漏,并對其真實性、準確性、完整性承擔個別和連帶的   法律責任。        本公司負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證公開轉讓說明   書中財務會計資料真實、完整。        全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司(以下簡稱“股轉公司”)對本公   司股票公開轉讓所作的任何決定或意見,均不表明其對本公司股票的價值或投資   者的收益作出實質性判斷或者保證。任何與之相反的聲明均屬虛假不實陳述。        根據《證券法》的規定,本公司經營與收益的變化,由本公司自行負責,由   此變化引致的投資風險,由投資者自行承擔。                                      1
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  公開轉讓說明書                               重大風險提示    一、實際控制人控制不當的風險        珠海市國有資產監督管理委員會為公司的實際控制人,珠海格力房產有限公   司持有公司60%的股份,珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司持有公司40%   的股份,對公司經營、決策和管理存在重要影響。        若公司實際控制人利用其控制地位,通過行使投票權或其他方式對公司人   事、發展戰略、經營決策等重大事項施加不利影響,可能對其他股東的利益造成   損害。因此,公司存在實際控制人控制不當的風險。    二、公司治理風險       股份公司設立前,公司的法人治理結構不完善,存在一定的股東占款情形。   2015 年11 月公司整體變更為股份公司后,制定了新的《公司章程》、“三會”議   事規則、《關聯交易制度》、《對外擔保管理制度》、《投資管理制度》等,建立了   內部控制體系,完善了法人治理結構。但由于股份公司成立時間較短,相關公司   治理機制運行時間不長,同時,股份公司和有限公司在公司治理上存在較大區別,   公司治理層仍處于對新制度的學習和理解之中,對新制度的貫徹、執行水平仍需   進一步提高。公司在全國中小企業股份轉讓系統掛牌后,對公司治理將會提出更   高的要求。公司短期內仍可能存在治理不規范、相關內部控制制度不能有效執行   的風險。    三、成本變動難以轉移的風險        公司簽訂的物業服務合同多有三年期限、五年期限等情況,合同期間物業服   務價格是固定的,而公司的成本會由于通貨膨脹的因素有波動,通貨膨脹導致的   成本波動在合同期內是無法轉移給客戶的。    四、核心業務人員流失風險        公司所處行業領域屬于服務業,保持核心業務人員的穩定性是公司的核心競   爭力之一。公司核心業務人員物業管理經驗十分豐富,是物業服務行業高端管理                                 2
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  公開轉讓說明書    人才,但由于行業內人才流動也較頻繁,如果公司發生核心業務人員流失的情況,   將給公司帶來不利影響。    五、營運管理的風險        隨著公司不斷發展,公司業務規模及員工人數有了較大增長,經營管理面臨   的壓力日趨增大。公司雖然按照現代企業制度的要求建立了較為規范的管理體   系,但隨著公司規模不斷擴大,公司管理體系和組織結構將日趨復雜化。因此,   公司面臨現有的組織結構和管理模式不能適應公司規模不斷擴大的風險。    六、物業費無法收回的風險        公司提供物業服務時,往往面對眾多業主,而個體的需求不同,對物業服務   的感受可能會大相徑庭,兼有個人經濟狀況差別等因素,會出現少量業主拖欠物   業費甚至久拖不付的情形。    七、勞動力成本上升風險       近年來我國勞動用工成本的持續剛性上漲,物業服務企業經營成本上升,經   營風險有所加劇,以珠海為例,根據《珠海市人民政府關于調整我市企業職工最   低工資標準的通知》(珠府函【2013 】27  號),自20 13  年5 月 1  日起,珠海   市企業職工最低工資標準調整為 1,380  元/月,非全日制職工小時最低工資標準   為 13.20  元/小時,即最低工資標準從 1,150 元/月上升為 1,380 元/月,上升幅度   為20% 。公司部分從事一線清潔的較低端工種采用當地最低工資標準確定人員薪   酬,工資水平的上升對公司經營成本造成一定壓力。經營過程中,公司通過努力   提高管理效率,合理安排工作崗位、人員等方式,盡量減低人力成本上升對經營   業績帶來的壓力。同時公司也努力提升物業服務的價值,爭取更高的服務合同價   格,同時開拓多樣化的物業服務,提升公司的抗風險能力。                                  3
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  公開轉讓說明書                                                                                   目    錄        重大風險提示 ...................................................... 2     目  錄 ............................................................ 4    釋義 .............................................................. 6    第一節  基本情況 .................................................. 7        一、公司基本情況 .................................................................................................... 7        二、公司掛牌情況 .................................................................................................... 7        三、公司股東情況 .................................................................................................... 9        四、公司股本形成及變化情況和重大資產重組情況 .......................................... 11        五、公司子公司情況 .............................................................................................. 14        六、公司董事、監事和高級管理人員情況 .......................................................... 14        七、最近兩年一期的主要會計數據和財務指標簡表 .......................................... 17        八、相關機構的情況 .............................................................................................. 18    第二節  公司業務 ................................................. 21        一、公司主營業務和主營產品 .............................................................................. 21        二、公司組織結構及業務流程 .............................................................................. 21        三、公司業務有關資源情況 .................................................................................. 26        四、公司主營業務相關情況 .................................................................................. 29        五、公司商業模式 .................................................................................................. 34        六、公司所處行業情況 .......................................................................................... 35    第三節  公司治理 ................................................. 48        一、公司股東大會、董事會、監事會的建立健全及運行情況 .......................... 48        二、董事會對公司治理機制執行情況的評估結果 .............................................. 50        三、公司及控股股東、實際控制人最近兩年違法違規情況 .............................. 51        四、公司獨立性 ...................................................................................................... 52        五、同業競爭 .......................................................................................................... 54                                                                              4
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  公開轉讓說明書       六、公司最近兩年內關聯方資金占用和對外擔保情況及制度安排 .................. 54       七、董事、監事、高級管理人員有關情況說明 .................................................. 55    第四節  公司財務 ................................................. 60       一、最近兩年及一期財務報表和審計意見 .......................................................... 60       二、報告期內的主要會計政策、會計估計及其變更情況和影響 ...................... 71       三、報告期內主要會計數據和財務指標的重大變化及說明 .............................. 88       四、關聯關系及關聯交易 .................................................................................... 110       五、重要事項 ........................................................................................................ 117       六、資產評估情況 ................................................................................................ 118       七、股利分配 ........................................................................................................ 118       八、風險因素和自我評價 .................................................................................... 119    第五節  有關聲明 ................................................ 121       一、申請掛牌公司全體董事、監事、高級管理人員聲明 ................................ 121       二、主辦券商聲明 ................................................................................................ 122       三、律師聲明 ........................................................................................................ 123       四、會計師事務所聲明 ........................................................................................ 124       五、資產評估機構聲明 ........................................................................................ 125    第六節  附件 .................................................... 126                                                                                                                                 5
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  公開轉讓說明書                                       釋義        公司、本公司、股                  指      份公司、格力物業    有限公司            指   珠海格力地產物業服務有限公司(公司前身)    珠海市國資委          指   珠海市國有資產監督管理委員會(公司實際控制人)    格力房產            指   珠海格力房產有限公司(公司控股股東)    人工島             指   珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司 (公司股東)    股東大會            指   股東大會    股東會             指   珠海格力地產物業服務有限公司股東會    董事會             指   董事會    監事會             指   監事會    三會              指   股東(大)會、董事會、監事會    東興證券、主辦券                  指   東興證券股份有限公司   商    會計師事務所          指   瑞華會計師事務所(特殊普通合伙)    律師事務所           指   廣東萊特律師事務所    評估機構            指   北京華信眾合資產評估有限公司    證監會             指    中國證券監督管理委員會    全國股份轉讓系統            全國中小企業股份轉讓系統    股轉公司            指   全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司    元、萬元            指   人民幣元、人民幣萬元    本公開轉讓說明書        指   公開轉讓說明書                        截至本公開轉讓說明書簽署日最近一次由股東大會會議通過的   《公司章程》         指                        《章程》    公司高級管理人員        指   公司總經理、副總經理、財務總監、董事會秘書    報告期、最近兩年                  指   2013 年度、2014 年度、2015 年1-10 月   及一期     《公開轉讓說明 指          格力物業為本次申請掛牌編制的《珠海格力地產物業服務股份有  書》                  限公司公開轉讓說明書》     《法律意見書》        指    《廣東萊特律師事務所關于珠海格力地產物業服務股份有限公                      司申請股票在全國中小企業股份轉讓系統掛牌的法律意見書》     《審計報告》         指   瑞華會計師就本次申請掛牌于2015 年 12 月20  日出具的“瑞華                      審字[2015]40040073 號”《審計報告》    公司法             指    《中華人民共和國公司法》    證券法             指    《中華人民共和國證券法》    注:本公開轉讓說明書若出現總計數尾數與所列數值總和尾數不符的情況,均為四舍五入所  致。                                      6
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  公開轉讓說明書                           第一節    基本情況    一、公司基本情況        公司名稱:        統一社會信用代碼:91440400684458994L        注冊號:440400000143475        法定代表人:陳濟濤        有限公司成立日期:2009 年2 月13 日        股份公司設立日期:2015 年11 月19  日        注冊資本:1,000 萬元        住所:廣東省珠海市香洲區吉大石花西路213 號2 單元401 房        郵編:519000        電話:0756-8803753        傳真:0756-8860601        信息披露事務負責人:陳勇        所屬行業:根據全國股份轉讓系統公司發布的 《掛牌公司分類指引》(管理   型分類機構與代碼),公司主營業務屬于                  “物業管理”      (K7020 );根據全國股   轉系統公司發布的 《掛牌公司分類指引》(投資型分類機構與代碼),公司主營業   務屬于     “房地產經營公司”         (20101011 )。        經營范圍:物業管理(取得資質證后方可經營)、房屋租賃、商務服務(不   含許可經營項目)、家政服務、水電銷售。    二、公司掛牌情況         (一)股票掛牌基本情況        股票代碼:【】                                     7
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  公開轉讓說明書       股份簡稱:格力物業       股票種類:人民幣普通股       每股面值:1 元       股票總量:10,000,000 股       轉讓方式:協議轉讓       掛牌日期:【】年【】月【】日        (二)股東所持股票的限售安排及股東對所持股票自愿鎖定的承諾        《公司法》第一百四十一條規定:“發起人持有的本公司股份,自公司成立   之日起一年內不得轉讓。公司公開發行股份前已發行的股份,自公司股票在證券   交易所上市交易之日起一年內不得轉讓。公司董事、監事、高級管理人員應當向   公司申報所持有的本公司的股份及其變動情況,在任職期間每年轉讓的股份不得   超過其所持有本公司股份總數的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市   交易之日起一年內不得轉讓。上述人員離職后半年內,不得轉讓其所持有的本公   司股份。”        《全國中小企業股份轉讓系統業務規則(試行)》第2.8 條規定: “掛牌公   司控股股東及實際控制人在掛牌前直接或間接持有的股票分三批解除轉讓限制,   每批解除轉讓限制的數量均為其掛牌前所持股票的三分之一,解除轉讓限制的時   間分別為掛牌之日、掛牌期滿一年和兩年。掛牌前十二個月以內控股股東及實際   控制人直接或間接持有的股票進行過轉讓的,該股票的管理按照前款規定執行,   主辦券商為開展做市商業務取得的做市初始庫存股票除外。因司法裁決、繼承等   原因導致有限售期的股票持有人發生變更的,后續持有人應繼續執行股票限售規   定。”       公司股東承諾:“格力物業在全國中小企業股份轉讓系統掛牌后,本公司遵   守其對股份鎖定期的要求,按照其規定轉讓股權。”        除上述轉讓限制外,公司全體股東所持股份無凍結、質押或其他轉讓限制情   況。                                 8
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  公開轉讓說明書         預計截至本公司股票在股份轉讓系統掛牌之日,股份公司成立尚未滿一年,   根據上述規定及承諾,公司本次可進入全國中小企業股份轉讓系統轉讓的股份數   量如下:                                                                              本次可轉讓  序                                               持股數量          持股比例                 股東                 股東性質                                     股份數量   號                                                (股)           (%)                                                                                (股)    1           格力房產                發起人股東         6,000,000.00       60.00          0.00     2            人工島                發起人股東         4,000,000.00       40.00          0.00                        合計                        10,000,000.00      100.00          0.00          (三)公司股票擬在掛牌后采取的轉讓方式          《全國中小企業股份轉讓系統股票轉讓方式確定及變更指引(試行)》第二   條規定:“股票可以采取做市轉讓方式、協議轉讓方式或競價轉讓方式之一進行   轉讓。掛牌公司提出申請并經全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司同意,可   以變更股票轉讓方式。”    三、公司股東情況        (一)公司股權結構圖                                                                                                                                                                             9
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  公開轉讓說明書       (二)公司控股股東、實際控制人情況        1、控股股東、實際控制人基本情況        珠海格力房產有限公司(以下簡稱“格力房產”)直接持有本公司6,000,000.00   股,占比 60.00%,格力房產通過其全資子公司珠海格力港珠澳大橋人工島發展   有限公司(以下簡稱“人工島”)間接持有本公司4,000,000.00 股,占比40.00% 。   格力房產直接和間接持有公司100.00%的股份,為本公司的控股股東。        珠海市國資委通過珠海投資控股有限公司(以下簡稱“海投公司”)間接控   制本公司 51.94%的股權。因此,珠海市國資委為本公司的實際控制人,合計控   股比例為51.94% 。        截至本公開轉讓說明書簽署日,控股股東及實際控制人情況如下:         (1)珠海格力房產有限公司      公司名稱          珠海格力房產有限公司      法定代表人         周琴琴      注冊資本          12,688.20 萬元      公司類型          有限責任公司(法人獨資)      成立日期          1991 年06 月18 日      注冊地址          珠海市北嶺工業區      統一社會信用代  91440400617488325R     碼                                 房地產開發,建筑裝修裝飾工程的設計及施工,園林綠化工程,建筑                  幕墻工程、空調設備安裝、建筑智能化工程、金屬門窗工程、消防設    經營范圍                   施工程,建筑材料、日用百貨的批發、零售,房屋租賃,汽車租賃,                  船舶管理,船舶代理服務,碼頭運營和管理        格力房產股東為格力地產股份有限公司 (以下簡稱“格力地產”),格力地   產持有其100%股權。        2、實際控制人最近兩年及一期內變化情況        公司實際控制人為珠海市人民政府國有資產監督管理委員會,報告期內沒有   發生變化。                                    10
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  公開轉讓說明書         (三)公司主要股東情況        1、前十名股東及持股5% 以上股東的情況        截至本公開轉讓說明書簽署日,公司前十名股東及持有5% 以上股份的股東   持股情況如下:                                     持股數量         持股比例      是否存在質   序號      股東名稱        股東性質                                     (萬股)         (%)       押或爭議      1      格力房產        法人股東          600          60          否      2       人工島        法人股東          400          40          否         (1)格力房產,詳見本公開轉讓說明書“第一節    基本情況”之“三、公   司股東情況”之“(二)公司控股股東、實際控制人情況”之“1、控股股東、實   際控制人基本情況”。         (2 )人工島      公司名稱          珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司      法定代表人         江力      注冊資本          10,000 萬元      公司類型          有限責任公司(法人獨資)      成立日期          2009 年11 月19 日      注冊地址          珠海市橫琴紅旗村天河街30 號西樓259 室      統一社會信用代                  91440400696488357D     碼                    港珠澳大橋人工島填海工程、土地及房產開發(憑資質證經營)、基    經營范圍                   礎設施建設、項目投資、投資管理。        人工島股東為格力房產,格力房產持有其100%股權。        2、前十名股東及持股5% 以上股東之間的關聯關系        人工島為格力房產的全資子公司。    四、公司股本形成及變化情況和重大資產重組情況         (一)公司成立以來股本的形成及變化情況        1、2009 年2 月,有限公司成立        有限公司原名稱為珠海格力廣場會所管理服務有限公司 (以下簡稱“格力會   所管理”),由格力房產于2009 年2 月13 日以500 萬元貨幣出資設立。                                   11
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  公開轉讓說明書        2009 年2 月4   日,利安達會計師事務所有限責任公司珠海分所出具利安達   驗字【2009 】第B-1003 號《驗資報告》,審驗確認截至2009 年2 月3  日,格力   會所管理已收到股東以貨幣形式繳納的注冊資本合計人民幣500 萬元。        2009 年2 月13 日,珠海市工商行政管理局核準了有限公司的設立登記,并   頒發了 《營業執照》,注冊號:440400000143475 。        格力會所管理設立時,各股東出資情況如下:              股東                 出資方式         出資額(元)        持股比例(% )            格力房產                  貨幣          5,000,000.00     100.00                      合計                      5,000,000.00     100.00        2009 年 11 月 19  日,經珠海市工商行政管理局核準,格力會所管理更名為    “珠海格力地產物業服務有限公司”,并換發了更名后的營業執照。        2、2015 年5 月,有限公司第一次增資         2015 年5 月26   日,格力房產決定,增加格力物業注冊資本100 萬元,格   力物業注冊資本由500 萬元變更為600 萬元,新增出資由格力房產以貨幣形式認   繳。         2015 年5 月29  日,珠海市工商行政管理局對上述變更事項予以核準。         本次變更后,公司股權結構如下:                             認繳出資                        持股比例            股東名稱                          實繳出資                             (萬元)                        (%)              格力房產             600            500          100              合        計       600            500          100        3、2015 年6 月,有限公司第二次增資         2015 年 6 月 15  日,經格力物業股東會同意,增加新股東人工島,注冊資   本由600 萬元增加至1000 萬元,其中格力房產認繳出資600 萬元,人工島認繳   出資400 萬元。         2015 年7 月6  日,珠海市工商行政管理局對上述變更事項予以核準。         2015 年 7 月20  日,瑞華會計師事務所(特殊普通合伙)珠海分所出具瑞   華珠海驗字【2015 】40040010 號《驗資報告》,審驗確認截至2015 年7 月16 日,   格力物業已收到股東以貨幣形式繳付的注冊資本合計人民幣500 萬元。其中,格   力地產繳付100 萬元、人工島繳付400 萬元。至此,格力物業全部認繳出資均已                                    12
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  公開轉讓說明書    到位。         本次變更后,公司股權結構如下:                  股東名稱             出資額(萬元)         股權比例(%)                  格力房產                  600             60                   人工島                 400              40                  合        計          1000.00           100        4、2015 年11 月,有限公司整體變更為股份公司        2015 年7 月27  日,有限公司召開臨時股東會,決定以2015 年7 月31  日為   審計基準日,整體變更為股份有限公司。        2015  年 8  月 15 日,瑞華會計師事務所(特殊普通合伙)出具了瑞華審字   [2015]40040069 號 《審計報告》,確認截至2015 年7 月31  日,有限公司賬面凈   資產為人民幣11,485,286.96 元。        2015 年8 月17 日,北京華信眾合資產評估有限公司出具了華信眾合評報字    【2015 】第Z-134 號《資產評估報告》,確認截至評估基準日2015 年7 月31  日,   有限公司的凈資產評估值為1,159. 25 萬元。        20 15 年8 月21  日,有限公司召開臨時股東會,決定以經審計的賬面凈資產   11,485,286.96 元,按1:0.8707 的比例折合股本1,000 萬股,每股1 元,凈資產中   剩余的1,485,286.96 元計入資本公積,公司現有股東按其持股比例認購股份公司   的股份。同日,格力房產和人工島兩位股東作為公司發起人簽訂了《發起人協議》。        20 15 年10 月15 日,瑞華會計師事務所(特殊普通合伙)出具了瑞華驗字[2015]   第40040010 號《驗資報告》,對股份公司的注冊資本繳納情況進行了審驗,審驗   確認截止2015 年8 月21  日上述出資已全部到位。        2015 年11 月5  日,珠海市國資委下發《關于珠海格力地產物業服務有限公   司股份制改制的處理意見》(珠國資【2015 】355 號),批準公司股份制改造方案,   同意有限公司整體變更為股份公司。        20 15 年 11 月 13  日,股份公司召開創立大會暨第一次股東大會,審議通過   了股份公司《公司章程》,并選舉產生股份公司第一屆董事會成員和第一屆監事   會成員。                                     13
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  公開轉讓說明書        2015 年 11 月 19 日,珠海市工商局核準了股份公司的此次變更登記,并換   發了 《營業執照》。        2015 年 12 月30  日,廣東省人民政府國有資產監督管理委員會下發《關于   國有股權管理方案的批復》(粵國資函    【2015】1171 號),該批復同意格力物業國有股權管理方案,確認格力物業總股   本1,000 萬股,珠海格力房產有限公司持有600 萬股,占總股本60%,股份性質   為國有法人股(SS);珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司持有持有400 萬   股,占總股本40%,股份性質為國有法人股(SS)。        股份公司成立時,格力物業的股權結構如下:           股東名稱               出資方式         持股數量 (元)      持股比例(%)           格力房產              凈資產折股          6,000,000.00     60.00           人工島               凈資產折股          4,000,000.00     40.00                     合計                     10,000,000.00   100.00         (二)公司重大資產重組情況        公司自設立以來未進行重大資產重組。    五、公司子公司情況        自成立以來至本說明書簽署之日,公司不存在子公司。    六、公司董事、監事和高級管理人員情況         (一)董事基本情況        1、陳濟濤先生,1969 年2 月出生,中國籍,無境外永久居留權,大學本科,   經濟師。1989 年8 月至1990 年5 月于貴州省旅游局培訓中心擔任見習科員;1990   年5 月至 1991 年7 月于貴陽金筑大酒店餐飲部擔任經理;1991 年7 月至 1991   年 12 月于貴州盛安娛樂公司擔任總經理;1992 年 1 月至 1994 年3 月于珠海福   海大酒店擔任副總經理;1994 年4 月至2000 年5 月于珠海市電力工業局擔任部   門經理;2000 年5 月至2002 年9 月于珠海市旅游集團投資經營部擔任經理并兼   任珠海賓館董事;2002 年9 月至2006 年5 月于珠海市南油大酒店擔任法定代表   人、總經理;2006 年5 月至2006 年9 月于珠海機場集團擔任副總裁;2006 年                                   14
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  公開轉讓說明書    10 月至2014 年12 月于珠海市珠港機場有限公司任副總經理,2015 年1 月至2015   年11 月任有限公司法定代表人、董事長、總經理。        2 、李兵先生,1970 年3 月出生,中國籍,無境外永久居留權,大學本科,   工程師。1991 年7 月至1993 年3 月于江蘇省鎮江市園林局擔任景觀設計師;1993   年3 月至2006 年3 月于珠海圓明新園旅游有限公司擔任規劃部及工程部經理;   2006 年3 月至2013 年3 月于珠海雅視邦園景觀工程有限公司擔任總經理;2013   年3 月至2014 年3 月于深圳清華苑建筑設計有限公司擔任主任規劃師;2014 年   3 月至今于珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司擔任副總經理;2015                        年 8   月至2015 年11 月于有限公司擔任董事。20 15 年11 月至今擔任格力物業董事,   任期三年。        3、王軍先生,1960 年 09  月出生,中國籍,無境外永久居留權,碩士研究   生學歷。1979 年8 月至1990 年5 月于武漢化工廠擔任生產調度、副廠長;1990   年6 月至2006 年6 月于珠海格力置業物業公司擔任總培訓師、香洲片區部長;   2006 年7 月至2009 年9 月于珠海仁恒置業發展有限公司擔任籌備組負責人、公   司經理;2009 年9 月至今于有限公司擔任副總經理;2015 年8 月至2015 年 11   月于有限公司擔任董事。2015 年11 月至今擔任格力物業董事,任期三年。        4 、李殿先生,1969  年 10 月出生,中國籍,無境外永久居留權,碩士研究   生學歷,經濟師。1993 年7 月至1994 年3 月于珠海華星機械實業發展有限公司   擔任見習生;1994 年5 月至1995 年4 月于廣州奧的斯電梯公司擔任工程師;1995   年5 月至 1999 年9 月于珠海機場油料公司擔任部門經理助理;1999 年 10 月至   2006 年9 月于珠海機場集團公司擔任人力資源部副經理;2006 年 10 月至2015   年4 月于珠港機場管理有限公司擔任人力資源部/策劃部經理;2015 年5 月至今   于珠海萬聯海島開發有限公司綜合部部長;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限   公司擔任董事。2015 年11 月至今擔任格力物業董事,任期三年。        5、陳文鈴女士,1979 年 01  月出生,中國籍,無境外永久居留權,大專學   歷。2001 年7 月至2008 年 12 月于汕頭市兩英中學擔任英語教師;2009 年 1 月   至2010 年12 月于珠海市舜景房地產公司擔任人事主管;2011 年1 月至2014 年   5 月于珠海華發高華市政公司擔任行政專員;2014 年6 月至今于有限公司擔任項                                  15
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  公開轉讓說明書    目主管;2015 年8 月至2015 年11 月于有限公司擔任職工代表董事。2015 年11   月至今擔任格力物業董事,任期三年。         (二)監事基本情況        1、鄒超女士,1980 年6 月出生,中國籍,無境外永久居留權,碩士研究生   學歷。2006 年7 月至2013 年6 月于珠海格力房產有限公司擔任法務專員、法務   主管、法務部部長;2013 年7 月至今于格力地產股份有限公司擔任法務部部長、   證券事務代表;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限公司擔任監事會主席。2015   年11 月至今擔任格力物業監事、監事會主席,任期三年。        2 、丁雙英女士,1968 年7 月出生,中國籍,無境外永久居留權,大學本科。   1988 年7 月至 1997 年 10 月于珠海市投資管理公司擔任科員;1997 年 11 月至   2002  年 2  月于珠海市國有資產經營管理局擔任科員、副科長、主任科員;2002   年8 月至2003 年8 月于珠海市聯昊控股有限公司擔任下屬企業財務總監;2003   年8 月至2005 年12 月于珠海市格力集團有限公司擔任財務部、審計部副部長;   2006 年1 月至2014 年5 月于珠海格力房產有限公司擔任財務部部長、財務總監;   2014 年6 月至今于珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司擔任財務總監;2015   年11 月至今擔任格力物業監事,任期三年。        3、陳紅女士,1971 年10 月出生,中國籍,無境外永久居留權,高中學歷。   1993 年 1 月至1998 年 12 月于藤倉電裝(珠海)有限公司擔任品管員;1999 年   1 月至2009 年 1  月于愛吾企電子(珠海)有限公司擔任環境部課長;2009 年 1   月至2013 年8 月于珠海格力地產營銷策劃有限公司擔任客服主管;2013 年9 月   至今于有限公司擔任品管部副經理;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限公司擔   任職工代表監事。2015 年11 月至今擔任格力物業監事,任期三年。         (三)高級管理人員基本情況        陳濟濤先生,總經理,詳見本公開轉讓說明書“第一節    基本情況”之“六、   公司董事、監事和高級管理人員情況”之“(一)董事基本情況情況”。        王軍先生,副總經理,詳見本公開轉讓說明書“第一節    基本情況”之“六、   公司董事、監事和高級管理人員情況”之“(一)董事基本情況情況”。                                  16
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  公開轉讓說明書         袁志勇先生,財務總監,1987 年 3  月出生,中國籍,無境外永久居留權,   大學本科。2008 年7 月至2015 年 10 月于珠海格力房產有限公司擔任財務部會   計、資金融資主管;2015 年 10 月至今于有限公司擔任財務負責人;2015 年 11   月至今擔任格力物業財務總監。         陳勇先生,董事會秘書,1982 年10 月出生,中國籍,無境外永久居留權,   大學本科。2004 年 12 月至2015 年5 月于珠海格力電器股份有限公司擔任法務   專員、法務主管;2015 年6 月至2015 年 11 月于格力地產股份有限公司擔任法   務部副部長;2015 年11 月至今于格力物業擔任董事會秘書。    七、最近兩年一期的主要會計數據和財務指標簡表             項目              2015 年1-10 月         2014/12/31         2013/12/31        資產總計(元)               20,589,799.97      12,011,692.99      13,337,146.03        負債總計(元)               8,260,616.73       5,982,154.92       7,602,873.44      股東權益合計(元)               12,329,183.24      6,029,538.07       5,734,272.59     歸屬于申請掛牌公司股                            12,329,183.24      6,029,538.07       5,734,272.59      東權益合計(元)       每股凈資產(元)                   1.23               1.21               1.15     歸屬于申請掛牌公司股                                1.23               1.21               1.15    東的每股凈資產(元)    資產負債率(% )                    40.12              49.80              57.01        流動比率(倍)                   2.45               1.94               1.70        速動比率(倍)                   2.45               1.93               1.70             項目              2015 年1-10 月         2014 年度            2013 年度        營業收入(元)               22,757,464.11      21,557,953.70      21,835,717.56         凈利潤(元)                1,299,645.17       295,265.48         469,649.38     歸屬于申請掛牌公司股                             1,299,645.17       295,265.48         469,649.38      東的凈利潤(元)     扣除非經常性損益后的                             1,296,575.17       295,265.48         466,274.38        凈利潤(元)     歸屬于申請掛牌公司股   東的扣除非經常性損益                1,296,575.17       295,265.48         466,274.38      后的凈利潤(元)         毛利率(% )                25.95%              17.68%            16.23%      凈資產收益率(% )                 14.80%             5.02%              8.54%     扣除非經常性損益后凈                               14.77%             5.02%              8.48%      資產收益率(% )      基本每股收益(元)                   0.18               0.06               0.09                                          17
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  公開轉讓說明書      稀釋每股收益(元)                 0.18               0.06              0.09     應收賬款周轉率(次)                  8.83              5.58              7.80       存貨周轉率(次)                   -                 -                 -     經營活動產生的現金流                                                                 4,625,865.65      -1,386,461.58     2,199,194.82       量凈額(元)                                      每股經營活動產生的現                              0.46              -0.28              0.44      金流量凈額(元)    注:1、每股凈資產= 當期凈資產/期末注冊資本        2 、資產負債率= 當期負債/ 當期資產        3、流動比率=流動資產/流動負債        4 、速動比率=   (流動資產-存貨-預付款項-其他流動資產)/流動負債        5、銷售毛利率=     (營業收入-營業成本)/ 營業收入        6、凈資產收益率=凈利潤/加權平均凈資產        7、扣除非經常性損益后的凈資產收益率=扣除非經常性損益的凈利潤/加權平均凈資產        8、基本每股收益= 當期凈利潤/發行在外的普通股加權平均數        9、公司沒有發行在外的稀釋性潛在普通股,因此稀釋每股收益與基本每股收益相同。        10、每股經營活動現金流量凈額= 當期經營活動產生的現金流量凈額/期末注冊資本        11、應收賬款周轉率= 當期營業收入/((期初應收賬款+期末應收賬款)/2)        12、存貨周轉率= 當期營業成本/((期初存貨+期末存貨)/2)        13、上述指標若無特別說明則按合并報表數據為基礎進行計算。    八、相關機構的情況          (一)主辦券商        名稱:東興證券股份有限公司        法定代表人:魏慶華        住所:北京市西城區金融大街5 號新盛大廈B 座12、15 層        聯系電話:021-61765119        傳真:021-61765117        項目負責人:陳海峰        項目組成員:金國飚、吳東、楊凡                                        18
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  公開轉讓說明書         (二)律師事務所        名稱:廣東萊特律師事務所        負責人:邱小飛        住所:  廣東省珠海市海濱南路光大國際貿易中心2712 室        聯系電話:0571-85775888        傳真:0571-85775643        經辦律師:邱小飛  趙瑜         (三)會計師事務所        名稱:瑞華會計師事務所(特殊普通合伙)        法定代表人:楊劍濤        住所:北京市海淀區西四環中路 16  號院2  號樓4  層        聯系電話:010-88219191        傳真:010-88210558        簽字注冊會計師:  王遠  羅洪福         (四)資產評估機構        名稱:北京華信眾合資產評估有限公司        法定代表人:  楊奕        住所:  北京朝陽區八里莊西里100 號住邦2000 一號樓B 座20 層東區2005   室        聯系電話:010-85867570        傳真:010-85867570-111            簽字注冊資產評估師:  邱旭東  王瑩                                      19
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  公開轉讓說明書          (五)證券登記結算機構         名稱:中國證券登記結算有限責任公司北京分公司         法定代表人:戴文華         住所:北京市西城區金融大街26 號金陽大廈5 層         聯系電話:010-58598980         傳真:010-58598977          (六)證券交易場所         名稱:全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司         法定代表人:楊曉嘉         住所:北京市西城區金融大街丁26 號金陽大廈         電話:010-63889512         傳真:010-63889514                                         20
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  公開轉讓說明書                               第二節    公司業務    一、公司主營業務和主營產品          (一)公司的主營業務         公司主營業務是為住宅、商業物業及其他機構提供專業物業經營管理服務。   公司自成立以來一直專注于主營業務,業務始終穩定發展,未發生重大變化。          (二)公司提供的服務         公司一直致力于承接中高端項目的物業服務工作,涉及的項目包括中高端公   寓樓、中高端住宅樓、寫字樓物業等多種類物業。公司的業務種類為物業管理(取   得資質證后方可經營)、房屋租賃、商務服務 (不含許可經營項目)、家政服務、   水電銷售。    二、公司組織結構及業務流程          (一)內部組織結構圖        格力物業內部組織結構圖如下:                                                                                                        圖2-1:格力物業內部組織結構圖                                          21
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  公開轉讓說明書             公司設立四個主管部門,其中綜合管理部主要負責采購成本核算,工薪與人   事管理、對外調研、銷售、采購等事宜;物業管理部負責具體物業服務的執行等   工作;財務部負責貨幣資金的管理、財物核算等工作;品管部負責對物業服務質   量進行監督。           (二)公司主要業務流程         公司的物業管理服務的業務流程可劃分為銷售、采購、服務三個流程。         1、 銷售流程         公司高級管理人員及內部財務人員通過前期調研與接洽,中期可行性,成本   分析、內部審核、招投標、最終簽訂合同。           公司的銷售流程圖如下所示:                                                                                                                         圖2-2 :格力物業銷售流程圖                                                          22
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  公開轉讓說明書       2、采購流程       公司所需的工程材料、保潔用品、辦公用品、員工工服以及其他物資均通過   綜合管理部統一采購,一些低值易耗品由每個部門申請采購。公司制定了《工程   材料設備采購管理規范》等規章制度,用以規范采購行為,保證產品品質和供應   及時性,降低采購成本和采購風險。       公司的采購業務分為以下幾個階段:          (1)成本核算:綜合管理部根據實際需要,評估需采購物資的種類,數量。        (2 )采購詢價:綜合管理部接到計算的材料、設備數量及有關的省、市信   息價,進行市場調查、詢價,并初選合格的供應商。        (3 )采購談判:公司綜合管理部與初選的供應商進行談判,做好產品的比   價、議價工作。        (4 )內部審核:公司綜合管理部將擬采購的材料、設備數量、品牌、規格、   價格進行審核,確定。          (5 )簽訂合同:公司綜合管理部擬訂采購合同,合同訂明采購物資的各項   要求,并明確違約責任,確保供方按量、按時供貨。合同執行公司相應審批流程   后與供方簽訂。        (6 )采購產品驗證:采購的貨物運到后,由項目部專業主管人員、供方、   施工方共同開箱檢查,檢查產品是否與合同約定的質量、數量、規格、顏色等規   定相符。是否有破損、缺陷。經檢驗不合格的產品,進行退貨。由項目部專業主   管人員見證退貨,并填寫 《不合格材料退貨記錄》。        (7 )供方重新評價:各項目在使用一段時間以后,綜合管理部及時收集關   于采購物品的質量的反饋信息。  對違反合同,未能按質、按量,按時供貨并得   不到及時改進的供方,終止其供貨合同,重新選擇評價新的合格供方。分類建立   合格供方名單,保存所有供方的資料文件,用作評價顧客滿意度的資料。       公司的采購流程圖如下:                                23
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  公開轉讓說明書                                                                                                                                                                                圖2-3 :采購流程圖                                                           3、服務流程         為客戶于期前、期中、期后提供全方位、   高品質的物業服務。公司重點為住宅,商業地產等領域的客戶提供全面的一站式   后勤保障服務。         公司為客戶提供服務可分為市場調研、實施、反饋提升三個階段,具體如下:           (1)調研階段——了解客戶需求以及制定個性化方案         公司通過了解客戶的需求,提供有針對性的、切實可行、讓客戶滿意的物業   服務方案。在前期,公司制作客戶需求識別問卷調查表,不斷溝通協調為客戶提   供最優的服務。在了解客戶的需求的基礎上,公司對調研信息進行比對、分析,                                                24
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  公開轉讓說明書    針對不同的物業類型制定個性化的服務方案,并將任務分配到各部門、各班組以   及個人,力求責任清晰、任務明確。          (2 )實施階段——確立秩序維護與監督機制        公司將物業服務方案轉化為具體的服務行為,實施階段為物業服務的核心階   段。公司嚴格按照物業服務方案的內容提供相應服務,既重視物業服務的效率,   同時又注重效果,做好物業秩序的維護工作,制定《秩序維護管理手冊》,設置   秩序維護員,進行車輛管理,物業監控,消防安全,封閉管理。并嚴格執行工作   檢查的職責。          (3 )反饋提升階段        綜合分析實施服務效果,改善服務標準。對于服務未能達到預期的項目,分   析原因,找到改善辦法,制定改進措施。        公司的服務流程圖如下:                                                                                                   圖2-4  服務業務流程                                         25
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  公開轉讓說明書    三、公司業務有關資源情況        (一)公司的業務許可資格或資質情況         公司經營范圍為物業管理(取得資質證后方可經營)、房屋租賃、商務服務     (不含許可經營項目)、家政服務、水電銷售。已獲得物業服務企業二級資質。         截至本公開轉讓說明書簽署日,公司取得的業務許可與資質情況如下:    序         證書          證書編號              認證機關             認證時間           有效期至   號        物業服務企  粵物管證字貳 廣東省住房和城鄉建 2015 年6 月29                           2018 年6 月29   1       業二級資質           0300021            設廳                日              日          (二)特許經營權         截至本公開轉讓說明書簽署日,公司未取得任何特許經營權。          (三)公司主要固定資產情況         根據瑞華會計師事務所 (特殊普通合伙)出具的瑞華審字[2015]40040069 號     《審計報告》,截至2015 年10 月31  日,公司主要固定資產情況如下:                                                                          單位:元    序                                                                            注        資產類別              資產名稱                賬面原值           賬面凈值        成新率    號    1     辦公用品       格力空調6 臺                    28,820.00      17,292.27     60%    2     辦公用品       辦公家具一批                     17,000.00      12,183.19     72%    3     辦公用品       香樟閱覽室書架書桌                  17,841.45      11,299.68     63%    4     辦公用品       臺式電腦                       14,700.00      11,025.00     75%    5     辦公用品       衣柜一批                       25,700.00      10,280.22     40%    6     辦公用品       辦公電腦                       10,220.00      10,049.67     98%    7     辦公用品       辦公電腦                       10,220.00      10,049.67     98%    8     辦公用品       海岸客服中心前臺                   15,001.00      9,750.78      65%    9     辦公用品       理光多功能一體復印機                 15,700.00      8,896.78      57%     10   辦公用品       復印機理光2501SP                13,600.00      8,840.13      65%     11   辦公用品       辦公電腦6 臺                    15,210.00      8,619.00      57%     12   辦公用品       電腦5 臺                      12,000.00      6,800.00      57%     13   辦公用品       辦公電腦5 套                    12,500.00      6,458.23      52%     14   辦公用品       復印機理光2000SP                14,000.00      6,299.91      45%     15   辦公用品       香樟管理處購辦公家具                 26,600.00      6,206.62      23%     16   辦公用品       臺式電腦                       7,285.00       5,706.74      78%                                           26
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  公開轉讓說明書    17    辦公用品       格力空調                        7,560.00        5,670.00      75%    18    辦公用品       標配電腦                         8,800.00       5,280.09      60%    19    機械設備       海岸巡邏用電動車                    2,300.00        1,379.88      60%    20    機械設備       高壓清洗機                       4,600.00        2,990.13      65%    21    機械設備       吸污設備                        5,200.00        3,640.14      70%    22    機械設備       抽濕機                         42,450.00       31,837.5      75%    23    機械設備       草坪機                         3,650.00        2,737.35      75%    24    機械設備       打藥機                         3,950.00        2,962.35      75%    25    機械設備       綠籬機                         2,550.00        1,912.50      75%    26    機械設備       割灌機                         2,650.00        1,987.65      75%    27    機械設備       本鈴電動車                       11,700.00       9,945.00      85%    28    機械設備        電動車(臺艇)                    2,550.00        2,422.50      95%        合計                                      354,357.45      222,522.98       -      注:成新率=固定資產賬面凈值/ 固定資產賬面原值          公司現有固定資產主要分為辦公用品與機械設備兩類。其中辦公設備主要   為電腦,復印機,辦公家具等;機械設備主要為物業服務設備,電動車等,無房   屋建筑物。  主要固定資產凈值為222522.98 元,全部固定資產凈值為332827.56   元,占比67% 。          (四)公司投資性房地產情況         截至本公開轉讓說明書簽署日,公司無投資性房地產。          (五)公司人員結構以及核心技術人員情況         截至2015 年10 月31  日,公司有員工352 名,其具體結構如下:         1、按專業劃分             專業類別                    人員數量(人)                    占員工總數的比例             管理人員                          40                        11.36%            財務人員                           12                        3.41%         技術及研發人員                          35                         9.94%            客服人員                          49                        13.92%           保潔類人員                          29                         8.24%           秩序維護員                          184                       52.27%            其他人員                           3                         0.85%              合計                          352                      100.00%        注:                                              27
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  公開轉讓說明書        2、按年齡劃分            年齡分布                  人員數量(人)                 占員工總數的比例           30 歲及以下                     163                     47.20%           31 -40 歲                   104                     29.50%           41 -50 歲                    76                     20.70%           51 歲以上                      9                      2.60%              合計                       352                    100.00%        3、按學歷劃分            年齡分布                  人員數量(人)                 占員工總數的比例           本科及以上                        16                     4.55%           大專學歷                       48                      13.64%             高中                       160                     45.45%           初中以下                       128                     36.36%             合計                       352                    100.00%        4、公司核心技術人員介紹        公司核心技術人員為張志行、陳俊如。報告期內,公司核心技術人員未發生   變化。        張志行,1966 年10 月出生,中國國籍,無境外永久居留權,大學本科學歷,   電氣工程師。1985 年9 月至 1989 年7 月,就讀于廣東工學院;1989 年8 月至   1997 年1 月,任廣東陽春鋼鐵集團有限公司電氣工程師;1997 年2 月至1998 年   10 月,任珠海正鵬凈化科技有限公司電氣設計工程師;1998 年 11 月至2000 年   2 月,任珠海明源機電工程有限公司施工主管;2000 年3 月至2001 年12 月任珠   海中帆房產公司電氣工程監理;2002 年1 月至2003 年6 月,任珠海威爾科技公   司電氣設計工程師;2003 年7 月至2011 年7 月,任珠海格力服務有限公司工程   主管;2011 年8 月至任珠海格力地產物業服務有限公司技術高級職員。            陳俊如,1975 年 1 月出生,中國國籍,無境外永久居留權,大專學歷,物   業管理師。1992 年9 月至1995 年7 月,就讀于廣西師范大學中文系;1995 年8   月至 1998 年 12 月,任廣西太平洋保險公司梧州分公司保險部經理;1999 年 1   月至2009 年8 月,任珠海怡海物業管理有限公司管理處主任;2009 年9 月至今   任珠海格力地產物業服務有限公司項目經理。                                        28
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  公開轉讓說明書           (六)公司獲得榮譽與認證情況          報告期內,公司獲得的榮譽與認證情況如下表所示:    序號       榮譽/認證名稱            持證單位              頒發機構            發證日期         2013 年度全國物業管理   1                      格力廣場一期A 區          住房和城鄉建設部          2014 年3 月            示范住宅小區            廣東省物業管理    2                          格力香樟        廣東省物業管理行業協會         2013 年12 月            示范住宅小區     3    信訪維穩工作先進單位            格力物業        廣東省物業管理行業協會          2013 年4 月         廣東省物業管理行業    4                          格力物業        廣東省物業管理行業協會          2014 年1 月           協會理事單位     5     優秀物業管理企業          格力物業格力廣場          香洲區吉大街道辦          2011 年4 月     6     優秀物業管理企業          格力物業格力廣場          香洲區吉大街道辦          2013 年4 月          綜治穩反邪教禁毒反恐   7    怖反走私和社會管理             格力物業           香洲區吉大街道辦          2012 年2 月            工作先進單位     8    應急管理工作先進單位            格力物業           香洲區吉大街道辦          2011 年2 月     9    應急管理工作先進單位            格力物業           香洲區吉大街道辦          2012 年4 月      四、公司主營業務相關情況           (一)報告期內公司主要業務收入情況         1、主營業務收入構成(按服務分類)                                                                單位:元                   2015 年1-10 月         2014 年度             2013 年度       項目                  金額       比例        金額        比例        金額        比例      住宅管理              16,321,490.06  71.72%  16,065,553.65  74.52%  14,623,729.42  66.97%        費     車位及商              4,180,523.41  18.37%  4,084,965.06  18.95%  3,451,327.94  15.81%     鋪管理費     保安服務                569,945.08  2.50%  756,529.60  3.51%  3,695,000.00  16.92%        費     其他業務               1,685,505.56  7.41%  650,905.39  3.02%   65,660.20  0.30%       收入        合計      22,757,464.11  100.00%  21,557,953.70  100.00%  21,835,717.56  100.00%           (二)報告期內公司主要客戶情況          公司客戶主要為住宅物業小區業主,因此主要按物業小區項目披露收入前五     名的客戶,公司前五名客戶的銷售金額及其占比情況如下:                                      29
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  公開轉讓說明書                                                                              單位:元      序                                                    2015 年1-10 月                     客戶名稱     號                                               金額               占銷售收入比例      1           格力廣場一期A  區                       4,496,509.50            19.76%      2           格力廣場一期B 區                        4,318,820.20            18.98%      3               格力香樟                         4,078,199.01            17.92%      4               格力海岸                         3,684,511.56            16.19%      5             格力廣場三期                         2,160,318.60            9.49%                      合計                          18,738,358.87            82.34%      序                                                       2014 年度                     客戶名稱     號                                               金額               占銷售收入比例      1               格力香樟                         5,949,968.37            27.60%      2           格力廣場一期A 區                        5,025,686.07            23.31%      3           格力廣場一期B 區                        4,139,706.89            19.20%      4               格力海岸                         2,397,169.19            11.12%      5             格力廣場三期                         1,297,111.62            6.02%                      合計                          18,809,642.14            87.25%      序                                                       2013 年度                     客戶名稱     號                                               金額               占銷售收入比例      1           格力廣場一期A 區                        5,608,395.24            25.68%      2           格力廣場一期B 區                        5,364,690.78            24.57%      3               格力香樟                         5,273,259.37            24.15%      4               格力海岸                         2,665,000.00            12.20%      5             格力廣場三期                         1,280,352.60            5.86%                      合計                          20,191,697.99            92.47%            (三)報告期內公司主要業務成本情況          公司產品與服務的成本主要由清潔消殺及綠化養護費、公共設施設備維護     費、人工費構成。報告期內,公司營業成本構成如下:                                                                             單位:元                      2015 年1-10 月                2014 年度                 2013 年度       項目                                                                          比例                   金額        比例(%)          金額         比例(%)         金額                                                                                  (%)    清潔消殺及                4,374,145.20   27.60%    4,275,074.41   24.67%    3,154,065.20  17.24%   綠化養護費    公共設施設                614,139.97     3.87%      900,518.43    5.20%      659,778.94   3.61%    備維護費      人工費        11,040,676.09   69.66%    12,076,166.09  69.68%    14,105,272.11  77.11%     成本合計        15,850,172.40  100.00%    17,330,285.01  100.00%   18,291,650.48  100.00%                                             30
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  公開轉讓說明書          (四)報告期內公司主要供應商情況        報告期內,公司前五名供應商的采購金額及其占比情況如下:                                                                     單位:元                                                    2015 年度1-10 月   序                供應商名稱                                           占采購總額比  號                                             金額                                                                     例    1        珠海市鷹皇服務有限公司                       2,200,324.00         49.76%    2   珠海經濟特區園海綠化工程有限公司                        802,998.00          18.16%    3       珠海雅林清潔服務有限公司                       557,340.00           12.60%    4         廣東菱電電梯有限公司                       318,360.00            7.20%    5    珠海市城潔白蟻四害防治有限公司                        176,649.00           3.99%                   合計                          4,055,671.00         91.71%                                                       2014 年度   序                供應商名稱                                           占采購總額比  號                                             金額                                                                     例    1        珠海市鷹皇服務有限公司                      2,278,564.00          43.37%   2   珠海經濟特區園海綠化工程有限公司                       696,000.00           13.25%   3         廣東菱電電梯有限公司                       539,520.00            6.25%   4       珠海康大清潔服務有限公司                       321,750.00            6.12%   5       珠海廉記白蟻防冶有限公司                        145,100.00           2.76%                     合計                        3,769,974.00         71.75%                                                       2013 年度   序                供應商名稱                                           占采購總額比  號                                             金額                                                                     例    1        珠海市鷹皇服務有限公司                       2,014,290.00         48.12%    2   珠海經濟特區園海綠化工程有限公司                       696,000.00           16.63%   3         廣東菱電電梯有限公司                       219,300.00            5.24%   4       珠海康大清潔服務有限公司                       133,263.00           3.18%   5       珠海廉記白蟻防冶有限公司                        69,600.00            1.66%                     合計                        3,132,453.00         74.83%          (五)報告期內對重大業務合同履行情況        1、重大銷售合同                公司收入主要為物業服務收入,其他業務收入主要為維修服務、家政服務、   廣告服務費等收入,因行業特點,主要按物業小區項目披露,未按客戶披露。                                                                        合同履                                   物業建筑面積   序號       客戶名稱         物業類型                          服務期限                                      (平方米)                                                                       行情況                                        31
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  公開轉讓說明書        1     格力廣場A 區          住宅小區           184,000      2014.12.31-2019.12.30   正履行        2     格力廣場B 區          住宅小區           195,500        2011.6.1-2016.5.30    正履行                                                          2011.1.1-2015.12.30       3       格力香樟           住宅小區           192,000                              正履行                                                            2016.1.1-2020.6.30             格力海岸(S1 地                                    2010.8.21-2015.8.20       4                      住宅小區           188,400                              正履行                  塊)                                     2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                                         2010.8.21-2015.8.20       5     (S2 地塊一,二 住宅小區                  196,900                              正履行                                                         2015.8.21-2020.8.20                 期)                格力海岸                                      2010.8.21-2015.8.20       6                      住宅小區           76,000                               正履行             (S2 地塊三期)                                   2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                      2010.8.21-2015.8.20       7                      住宅小區           135,000                              正履行               (S3 地塊)                                   2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                                         2010.8.21-2015.8.20       8      (S4 地塊一、  住宅小區                 164,400                              正履行                                                         2015.8.21-2020.8.20              二、三期)             格力海岸(S5 地                                    2010.8.21-2020.8.20       9                      住宅小區           189,800                              正履行                  塊)                                     2015.8.21-2020.8.20       10     格力廣場二期           住宅小區           144,000     2012.9.12-2017.8.11      正履行           2、重大采購合同           報告期內,前十大采購合同及其履行情況如下表所示:    序                                                                    合同金額  履行情              合同名稱                     合同方               服務期限   號                                                                      (元)          況         格力廣場A 、B 區日常保 珠海市鷹皇服務有限公  2015.01.1-    1                                                                  1,432,104.00  正履行              潔服務合同                       司              2015.12.31         格力香樟日常保潔服務 珠海市鷹皇服務有限公                             2014.7.1-    2                                                                   878,592.00   正履行                 合同                       司               2015.6.30         格力香樟日常保潔服務 珠海市鷹皇服務有限公                             2015.8.1-    3                                                                   921,600.00   正履行                 合同                       司               2016.7.31         格力海岸小區日常保潔 珠海市鷹皇服務有限公                             2015.1.1-    4                                                                   252,480.00   正履行             服務合同合同                       司              2015.12.31         格力廣場A 、B 區綠化養 珠海經濟特區園海綠化                          2015.1.1-    5                                                                   480,000.00   正履行                護合同                  工程有限公司              2015.12.31                                 珠海經濟特區園海綠化                2014.1.1-    6   格力香樟綠化養護合同                                                      360,000.00   正履行                                     工程有限公司               2015.6.30         珠海格力地產格力海岸                               珠海經濟特區園海綠化  2015.6.10-    7   S1、S2 園林綠化養護合                                                   475,992.00   正履行                                     工程有限公司               2016.6.9                  同                                               32
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  公開轉讓說明書         格力海岸小區日常保潔 珠海雅林清潔服務有限                           2015.1.1-    8                                                                  662,760.00   正履行                 服務                     公司             2015.12.31         格力廣場A 、B 區電梯保                                   2015.1.1-    9                           廣東菱電電梯有限公司                             191,520.00   正履行                養合同                                    2015.12.31         御楓美筑日常保潔服務 珠海康大清潔服務有限 2013.4.1-201  10                                                                  271,368.00   正履行                 合同                     公司                 5.3.31                          2015 年合計                                     5,926,416.00              格力廣場A 、B 區日常保 珠海市鷹皇服務有限公                        2014.1.1-   11                                                                 1,432,104.00  已履行             潔服務合同                       司             2014.12.31         格力香樟日常保潔服務 珠海市鷹皇服務有限公                           2014.7.1-   12                                                                  878,592.00   已履行                 合同                      司              2015.6.30         格力廣場A 、B 區綠化養 珠海經濟特區園海綠化                        2014.1.1-   13                                                                  480,000.00   已履行                護合同                 工程有限公司             2014.12.31                                 珠海經濟特區園海綠化              2014.1.1-   14   格力香樟綠化養護合同                                                     360,000.00   已履行                                    工程有限公司              2015.6.30         格力廣場A 、B 區電梯保                                   2014.1.1-   15                           廣東菱電電梯有限公司                             191,520.00   已履行                養合同                                    2014.12.31         格力廣場香樟電梯保養                                      2013.4.1-   16                           廣東菱電電梯有限公司                             94,500.00    已履行                 合同                                    2013.12.31         珠海格力地產格力海岸 珠海雅林清潔服務有限  2014.1.12-   17                                                                  429,000.00   已履行        小區日常保潔服務合同                      公司             2014.12.31         格力廣場2014 年度“四 珠海市城潔白蟻四害防  2014.1.12-   18                                                                  69,600.00    已履行            害”消殺合同                   治有限公司             2014.12.31         御楓美筑日常保潔服務 珠海康大清潔服務有限                           2013.4.1-   19                                                                  271,368.00   已履行                 合同                     公司              2015.3.31                                 珠海衛華消防工程有限  2013.10.1-   20   消防系統維修保養合同                                                     67,500.00    已履行                                        公司             2014.12.31                          2014 年合計                                     4,274,184.00              格力廣場A 、B 區日常保 珠海市鷹皇服務有限公                        2013.1.1-   21                                                                 1,326,240.00  已履行             潔服務合同                       司             2013.12.31         格力香樟日常保潔服務 珠海市鷹皇服務有限公                           2013.7.1-   22                                                                  798,720.00   已履行                 合同                      司              2014.6.30         格力廣場A 、B 區綠化養 珠海經濟特區園海綠化                        2013.1.1-   23                                                                  480,000.00   已履行                護合同                 工程有限公司             2013.12.31                                 珠海經濟特區園海綠化              2012.5.1-   24   格力香樟綠化養護合同                                                     360,000.00   已履行                                    工程有限公司             2013.12.31         格力廣場A 、B 區電梯保                                   2013.1.1-   25                           廣東菱電電梯有限公司                             100,800.00   已履行                養合同                                    2013.12.31         格力廣場香樟電梯保養                                     2013.4. 1-   26                           廣東菱電電梯有限公司                             94,500.00    已履行                 合同                                    2013.12.31         格力廣場“四害”消殺 珠海廉記白蟻防冶有限                           2013.1.1-   27                                                                  69,600.00    已履行                 合同                     公司             2013.12.31    28   御楓美筑日常保潔服務 珠海康大清潔服務有限                           2013.4.1-      271,368.00   已履行                                              33
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  公開轉讓說明書               合同                公司           2015.3.31                           珠海衛華消防工程有限         2013.3.1-   29  消防系統維修保養合同                                       41,670.00  已履行                                公司           2013.12.31                           珠海市香洲拱北環境衛         2013.3.1-   30    垃圾代運服務協議                                       40,000.00  已履行                               生管所           2013.12.31                     2013 年合計                           3,582,898.00           3、借款合同         報告期內,公司無借款合同。         4、擔保合同         報告期內,公司無擔保合同。      五、公司商業模式            公司關注客戶利益、為客戶提供專業的物業管理、房屋租賃、商務服務、     家政服務等服務。  公司商業模式包括銷售模式、采購模式與盈利模式。          (一)銷售模式          公司銷售模式屬于直銷模式,公司通過綜合管理部及高級管理人員參加     行業會議,或者通過其它渠道拓展業務。公司與房地產開發商、業主或其他委     托方簽訂物業管理合同,不通過經銷商或者其他商業機構,而直接向最終消費     者提供物業管理服務。          (二)采購模式          物資的采購由各部門按月提交需求,公司綜合管理部門通過對采購材料的     數量與種類進行成本分析,制定采購計劃,通過市場調查統一采購;對于低值     易耗品,公司采取各部門提交采購申請,綜合管理部通過電商比價采購,節約     成本;公司在日常保潔、綠化、電梯養護等服務上采取外包服務采購。公司在     簽約物業項目后的準備期間內,與外包企業進行商談,確定合作的各項事宜,     在臨近外包服務合同到期之前商談續約事宜。          (三)盈利模式          公司向業主、物業使用人或委托方收取物業服務費、車位及商鋪管理費,     保安服務費,其他有償服務費等費用,該等費用形成公司的收入,公司根據與                                    34
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  公開轉讓說明書    房地產開發商、業主委員會或其他委托方訂立的物業管理合同的條款收費。其   超過公司采購外包服務支出、人員工資支出、物資采購支出等各項支出的部分   形成公司的盈利。    六、公司所處行業情況        (一)行業概況       1、行業基本情況及分類       公司主要提供物業管理服務,根據中國證監會 2012  年 10  月 26   日發布的    《上市公司行業分類指引》(2012  年修訂)標準,公司屬于房地產業(K70 )。   根據《國民經濟行業分類》(GB/T 4754-20 11)標準,公司屬于“K70  房地產業”,   進一步可細分為“K7020  物業管理”。  根據股轉系統行業分類及《掛牌公司投   資型行業分類指引》歸類為一級行業“房地產業”,可細分為                   “房地產經營公司    (20101011 )”。       2、行業主要監管體制和法律法規       法律層面上,有全國人民代表大會及常委會通過的《物權法》。       根據國務院公布的《物業管理條例》,國務院建設行政主管部門負責全國物   業管理活動的監督管理工作,即中華人民共和國住房與城鄉建設部。縣級以上地   方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工   作。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門協同監督,主   要負責對物業服務收費進行監督。       最高人民法院發布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若   干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋》。       行政規章層面上,有國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》,   建設部、財政部印發的《住宅專項維修資金管理辦法》,建設部、人事部共同制   定的《物業管理師制度暫行規定》,建設部修改發布的《前期物業管理招投標管   理暫行辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》、《業主大會和業主委員會指導規   則》、《物業承接查驗辦法》等。                                 35
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  公開轉讓說明書        行業主要法律法規,部門規章如下表所示:      序號              法律法規                   發布部門             實施日期       1        《中華人民共和國物權法》                 全國人大             2007.10.1       2           《物業管理條例》                   國務院             2003.9.1       3      《物業管理企業資質管理辦法》                 原建設部             2004.5.1       4      《物業管理企業財務管理規定》                  財政部             1998.3.12             《建設部關于修訂全國物業管理示     5    范住宅小區(大廈、工業區)標準                   建設部              2000.5.             及有關考評驗收工作的通知》                《前期物業管理招標投標管      6                                      建設部             2003.6.26                   理暫行辦法》             《建設部關于印發<業主大會規程>     7                                      建設部             2003.1.6                     的通知》       8    中華人民共和國居民委員會組織法                  全國人大             1989.12.26       9       中華人民共和國招標投標法                  全國人大             1999.8.30            關于印發《物業服務定價成本監審                 國家發改委      10                                                     2007.9.10                辦法(試行)》的通知                   建設部        相關產業政策如下表所示:      序號              產業政策                   發布部門             發布時間             關于印發社區服務體系建設規劃      1                                   國務院辦公廳           2011.12.20                (2011-2015 年)的通知       2       物業服務收費明碼標價規定                 國家發改委             2004.7.19       3    關于放開部分服務價格意見的通知                 國家發改委            2014.12.27       4         廣東省物業管理條例               廣東省人民代表大會           2008.11.28             《關于進一步加強我省物業管理項     5                                   廣東省建設廳             2008.10.7                 目管理工作的通知》       6         珠海市物業管理條例                  珠海市人大            2007.11.30            珠海市物業管理評標專家庫及評標 珠海市物業管理行政     7                                                      2010.9.1                委員會管理暫行辦法                   主管部門            珠海市人民政府關于印發珠海市業     8                                   珠海市人民政府            2008.7.2                 主大會規程的通知       9        珠海市房屋安全管理規定                珠海市人民政府            2005.9.8            珠海市城區住宅小區物業管理服務     10                                  珠海市人民政府            2001.1.17                     收費辦法             (二)行業發展概況及與上下游的關系        物業管理行業屬于勞動力密集型服務行業,上游是人力資源、保潔用品、安   防用品等行業;下游直接客戶是住宅小區業主、房地產開發企業、商場、寫字樓、                                     36
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  公開轉讓說明書    倉庫、市政機關、公共設施、學校等。行業與上、下游行業之間的關聯性強。上   游的人力資源(保安、保潔、設備維修工等)在行業成本中占比最大,其人力成   本對行業的毛利空間影響較大。下游的住宅房地產銷售面積、商場寫字樓出租面   積等因素直接影響物業管理行業的市場需求。       1、物業服務分類       按服務對象分類,物業服務分為住宅物業服務、商業物業服務、工業物業服   務和其他用途物業服務。       住宅物業服務是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑,包括住宅小區、   單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等,當然也包括與之相配套的共用設施、設備   和公共場地。       商業物業服務有時也稱投資性物業,是指那些通過經營可以獲取持續增長回   報或者可以持續升值的物業,這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服   物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所,包括購物廣場、百貨商店、超市、   專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、   經營、咨詢、服務等行業的管理人員(白領)辦公的場所,它屬于辦公類建筑場   所范疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦   公建筑等,按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字   樓。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關,特別是與工商貿易、   金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通   與管理的資金數量巨大,所以常以機構(單位)投資為主,物業的使用者多用所   有者提供的空間進行經營活動,并用部分經營所得支付物業租金。       工業物業服務是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋,包括輕、重工業   廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業   物業有的用于出售,也有的用于出租。一般來說,重工業廠房由于其設計需要符   合特定的工藝流程要求和設備安裝需要,通常只適合特定的用戶使用,因此不容   易轉手交易。高新技術產業(如電子、計算機、精密儀器制造等行業)用房則有   較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。                               37
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  公開轉讓說明書        其他用途物業是指除了上述物業種類以外的物業,稱為其他物業,有時也稱   為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、   碼頭、高速公路、橋梁,隧道等物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的許   可。特殊物業的市場交易很少,對這類物業的投資多屬長期投資,投資者靠日常   經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限,   根據《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定最高為50  年。        2、行業的發展歷程        作為第三產業,物業管理進入國內已經二十余年,物業管理在我國經歷了從   無到有、不斷發展壯大的歷程,伴隨著我國房地產開發行業的發展和城市化進程   的逐步加大,我國物業管理行業呈現出一片朝氣蓬勃發展態勢。2014                           年國內房   地產市場銷售狀況較為低迷,但物業服務百強企業憑借良好的品牌效應和專業實   力,加大拓展力度,在管項目數量均值和在管項目總建筑面積都實現增長。根據   中國物業管理協會編著的2015 年物業管理行業發展報告中《2015 物業服務企業                                                   2                 2  發展報告》顯示2014  年,百強企業管理總面積 32 億m  ,約占全國 165 億m   物業管理面積的 19.5%,占比較2013 年 (13.6% )增加5.9%。百強企業平均住                           2                      2  宅類管理面積達到1609 萬m  ,比2013 年增加625 萬m  ,年均復合增長率達到   27.9% 。其中管理面積超過5000 萬m2  的企業有 11 家,3000-5000 萬m2 企業有   13 家。根據中國物業管理協會的數據顯示,截至2014 年全國物業管理面積達到   165 億平方米,較2012 年末增幅達13.2%,物業管理的規模再創新高。其中,廣   東、河南、江蘇三省分別以 17.4 億平方米、15.3 億平方米、13.8 億平方米列居   前三,較2012 年同期均有較大幅度的增長。                                     38
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  公開轉讓說明書             物業管理面積屢創新高,粵豫蘇領銜三甲                                                                                               資料來源:中國物業管理協會,東興證券                          圖2-5 :各地區物業服務企業分布圖          (三)行業周期性、季節性與區域性特點         1、周期性         物業管理行業雖然與房地產經濟的發展密切相關,但周期性表現并不明顯。   由于物業管理行業已經形成了大量穩定持續的存量市場需求,行政機構、衛生醫   療體系、城市交通、商業地產、社會職能場所的發展帶來的對物業的需求,在未   來行業將保持穩定發展。         2、區域性         從區域分布來看,經濟較為發達的東部地區在物業管理規模方面依然走在全   國前列,約占全國管理面積的44.5%,較2012 年下降2.5 個百分點;中部物業管   理規模快速增長,約占全國的23.0%,較2012 年增長2.7 個百分點,地區間的差   距呈現收縮態勢;東北部和西部地區占比持平。                                            39
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  公開轉讓說明書                                                                                                    圖2-6 :各區域物業管理面積占比圖        3、季節性        從行業內企業的產銷情況來看,行業無明顯的季節性特性。          (四)行業主要壁壘        1、經營和運作模式壁壘        物業管理企業在經營和運作上模式較多,特點鮮明,在物業管理內容、信息   系統管理和財務管理等方面對于企業的經營管理能力要求較高。對于新進入者而   言,很難在短時間內順暢地組織和實施高效率的經營和管理。        2、專業人才壁壘         國內高端物業管理行業人才稀缺,熟悉行業特點,善于行業經營的高級管理   人才處于供不應求的局面,相關人才的匱乏限制了國內物業管理企業經營模式的   轉變和經營規模的擴大。                                         40
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  公開轉讓說明書        (五)影響行業發展的有利及不利因素       在較大規模資金運用和公司較快擴張的背景下,公司在戰略規劃、組織設計、   機制建立、資源配置、運營管理,特別是資金管理和內外管理控制等方面都將面   臨更大挑戰。       1、有利因素        (1)經濟結構調整趨向深入       消費、投資和出口是拉動經濟增長的三駕馬車,2014 年,在中國GDP 的構   成中,最終消費的占比已經達到了51.2% 。通過中國、美國、德國、法國和發達   地區對最終消費占GDP 份額的比較,美國占80% 以上,近幾年接近90%,第二   是法國,中國還在后面。拉動內需,提高消費對國內GDP  的貢獻率,實現國內   經濟發展的結構性轉變業已成為各界共識。近年來,國家多次出臺政策刺激消費。    《關于調整經濟結構促進持續發展的幾個問題》就明確提出:我國已進入只有調   整經濟結構才能促進持續發展的關鍵時期,擴大內需是調整經濟結構的立足點,   而擴大居民消費又是擴大內需的主要著力點。這也表明,國內經濟結構調整政策   的重心之一將是繼續刺激消費,而物業服務行業作為新興的第三產業必將受益于   這一政策。        (2 )城市化的水平不斷提升  、         根據住房和城鄉建設部統計,2014 年末,中國城鎮化率為54.77%,比上年   提高 1.04 個百分點,仍與國際水平相去甚遠。目前發達國家城市化率一般已接   近或高于80%,人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家,城市化率   也在60% 以上。也正因為如此,國內的城市化水平還存在較大的提升空間。預計   到2030 年,我國城市化率將達到65%,各類城鎮將新增3 億多人口。城市化進   程的快速推進將擴大城市物業消費群體,這對于物業管理服務市場需求的增加將   具有較為明顯的推動作用。        (3 )消費升級趨勢日益明顯       根據美國經濟學家錢納里的模型,人均 GDP 超過 1,000 美元后,消費結構   升級將顯著加快,食品和衣著類基本需求型消費比重將不斷下降,享受型消費比                                41
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  公開轉讓說明書    重迅速上升。根據國家統計局數據,國內人均GDP 水平已經分別于2003 年、2008   年和 2012  年突破 1,000 美元、3,000 美元和 5,000 美元大關。2014  年國內人均   GDP 已經達到7485 美元,國內消費需求已經由基本需求型轉為享受型。與此同   時,國內城鎮居民恩格爾系數也在不斷下降。國內居民消費水平的提高將會推動   國內消費步入黃金期,有利于物業管理行業的發展。       2、不利因素        (1)物業管理市場集中度較低        國內物業管理行業起步于改革開放之后,與國外同行業企業相比,市場集中   度較低,行業企業規模普遍偏小。即使是市場占有率領先的龍頭企業規模偏小的   特征仍然比較明顯。由此,國內物業管理行業在傳統業務上競爭較為激烈,不利   于國內物業管理行業培育出健康、穩健的盈利模式,實現可持續發展。        (2 )高端經營管理人才匱乏        國內高端物業管理行業人才稀缺,熟悉行業特點,善于行業經營的高級管理   人才處于供不應求的局面,相關人才的匱乏限制了國內物業管理企業經營模式的   轉變和經營規模的擴大。        (3 )勞動力成本上升       物業管理行業目前仍是以勞動密集為特征的服務性行業,隨著職工工資標準   和社保福利的政策性剛性調升,用工成本持續上漲,物業服務企業經營風險日益   增加。因此成本上漲因素是制約物業服務企業發展的一個重要因素。        (六)行業基本風險特征       1、成本變動難以轉移的風險        公司簽訂的物業服務合同多有三年期限、五年期限等情況,合同期間物業   服務價格是固定的,而公司的成本會由于通貨膨脹的因素有波動,通貨膨脹導   致的成本波動在合同期內是無法轉移給客戶的。       2、核心業務人員流失風險        公司所處行業領域屬于服務業,保持核心業務人員的穩定性是公司的核心                               42
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  公開轉讓說明書    競爭力之一。公司核心業務人員物業管理經驗十分豐富,是物業服務行業高端   管理人才,但由于行業內人才流動也較頻繁,如果公司發生核心業務人員流失   的情況,將給公司帶來不利影響。        3、營運管理的風險        隨著公司不斷發展,公司業務規模及員工人數有了較大增長,經營管理面   臨的壓力日趨增大。公司雖然按照現代企業制度的要求建立了較為規范的管理   體系,但隨著公司規模不斷擴大,公司管理體系和組織結構將日趨復雜化。因   此,公司面臨現有的組織結構和管理模式不能適應公司規模不斷擴大的風險。        4、物業費無法收回的風險        公司提供物業服務時,往往面對眾多業主,而個體的需求不同,對物業服   務的感受可能會大相徑庭,兼有個人經濟狀況差別等因素,會出現少量業主拖   欠物業費甚至久拖不付的情形。         (七)公司在行業中的競爭地位及優劣勢分析        1、行業競爭格局        截至 2014 年底,物業管理行業企業家數達 10.5  萬家,較 2012            年底增長   47.89% ;從業人員達711.2 萬人,較2012 年底增幅16.15%。無論是從企業家數   還是從業人員都顯示出行業規模的不斷擴張,眾多企業紛紛涌入物業管理行業,   在加劇行業競爭的同時,也彰顯行業所蘊含的市場潛力。2014                    年全年營業收入   達3500 億元,較2012 年實現 16.67%的增幅,萬億市場空間正在逐漸釋放,未   來行業前景不可限量。                                  43
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  公開轉讓說明書              萬家企業掘金物業管理,行業營收首破三千億                                                                                                                                                     資料來源:中國物業管理協會,東興證券                    圖2-7 :全國物業服務企業年收入與從業人員數量         目前,國內物業管理公司眾多,整體普遍經營規模較小,競爭較為分散。根                                                                            2  據 《2015 物業務企業報告》,2014 年,百強企業管理總面積32 億m  ,約占全國   165 億m2 物業管理面積的 19.5%,占比較2013 年 (13.6% )增加5.9%。辦公物   業和工業園區物業的管理面積占總面積比重與2013 年相比均有小幅下降,其它   類型物業面積占比較2013 年增加了2.9%個百分點,占16.6%。百強企業所管理                                        2  項目平均物業服務費為4.465 元/m /月,住宅物業,工業園區物業和學校物業服                                        2  務費為2.116、2.535 和2.642 元/m /月,辦公物業和商業物業服務費最高,分別                           2                                                    2  為7.795 和8.546 元/m /月,其次是場館物業和醫院物業,均高于6 元/m /月。         2、公司的業務現狀及發展宗旨         珠海格力地產物業服務有限公司成立于2009 年2 月注冊資金500  萬元。公   司在管的物業項目有格力廣場、格力香樟、格力海岸、格力地產辦公樓、格力廣   場生活匯商業街、格力海岸幼兒園、珠海市香洲區茵卓小學、珠海萬山靜云酒店   等項目,管理服務總面積約152.69 萬平方米。         格力物業公司的發展宗旨:以人為本,服務第一,精益求精,追求卓越。樹   立珠海新生態居住環境思想和理念,為業主們創造舒適、安全、高品質服務的生   活居所。遵循“嚴格的制度,嚴謹的規劃,嚴肅的質量,嚴厲的標準,嚴密的服                                             44
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  公開轉讓說明書    務,嚴明的教育,嚴正的考核”的管理方針,全力為客戶提供高品質的服務,創   造清潔自然的生活環境,造卓越家園,建人本生活,得到業主好評及廣泛的社會   贊譽。       3、公司競爭優勢        (1)專業的人才梯隊,完善的人力資源結構       截至2015 年 10 月31  日,公司員工總人數為352 人。擁有物業管理專業方   面的中、高級管理人才,各類專業技術骨干、經濟管理類人才 87 人。公司管理   團隊在管理高檔社區和大型樓盤方面有較豐富的物業管理和服務經驗,為企業管   理奠定了堅實的基礎。公司人力資源結構正向專業化、綜合化、高端化的方向穩   步邁進,公司擁有物業管理各領域各層次專業化人才。        (2 )充分整合社區資源,構建新型物業服務模式       公司積極促進物業管理行業與互聯網的結合,運用互聯網思維影響企業管理   體制,倡導去中心化和去中介化的平臺化管理體制。通過有效整合相關產業資源、   引導用戶與鼓勵員工參與平臺建設等方式,構建新型物業服務模式。為確保向客   戶提供優質、完善的服務,格力地產物業力求以客戶的生活為本,遵循“嚴格的   制度,嚴謹的規劃,嚴肅的質量,嚴厲的標準,嚴密的服務,嚴明的教育,嚴正   的考核”的管理方針,全力為客戶提供高品質的服務,創造清潔自然的生活環境。   公司管理的物業小區曾多次獲得國家級、省級及市級榮譽,得到業主的認可及廣   泛的社會贊譽。       (3)優質且穩定的客戶資源       公司以中高端住宅物業服務為核心,兼有商業物業服務業務。中高端住宅物   業服務是當代物業管理行業中重要的收入組成部分,公司積極提升為現有客戶的   服務水平,在保證服務質量的情況下積極拓展業務。          (4 )創新的管理和服務理念            公司通過互聯網絡和高端設備管理技術的融合,探索和創新服務和管理模   式,改造和提升企業組織管理架構,積極發展新興服務領域和業務,通過整合跨   領域資源,堅定地向智慧型的現代服務業轉型。公司結合客戶服務系統,實現生                               45
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  公開轉讓說明書    活習慣和消費行為的數字化處理,追蹤業主服務需求變化,從而促進物業產品的   改進和提升。       5、公司競爭劣勢        (1)專業服務領域不夠廣泛。公司提供的專業物業服務主要集中在住宅小   區上,對于寫字樓、商場、醫院、學校、酒店等商業業態所需的專業物業服務領   域覆蓋不足。        (2 )經營區域化特征明顯,公司主要業務區域均在珠海,對其他地區的物   業滲透不足,導致公司在省內其他區域競爭優勢不強。目前公司已將向省外擴張   作為企業的發展戰略之一,將在保持現有市場的基礎上擴展服務區域,進一步提   升公司影響力。         (3 )目前廣東省各類物業服務企業均面臨共同的、巨大的生存壓力。用工   荒、稅負重,調價難,承擔一些不合理工作任務與支出。       6、公司發展規劃       格力物業的業務模式體現格力物業尊重關注客戶的理念,公司以客戶為導向   的企業經營理念,具體措施如下:        (一)加強基礎管理提升物業服務水平,重視品質管理,確保服務水準。品   質管理的作用和價值就是為了保持項目運作的服務水準,通過品質管理監督的介   入,對關鍵點進行把控和監督。公司目前已經取得物業服務企業二級資質,目標   取得物業服務企業一級資質。加強應急突發事件處理的預案管理和培訓,保證安   全管理的全面性、可執行性;加強社區文化交流,為業主提供多元化文化娛樂活   動,提高業主的滿意度和增加品牌的附加值。        (二)公司將持續培養專業化的物業管理中堅力量,形成一支穩固的高素質   人才梯隊。建立人力資源的統籌規劃,完善的薪酬與績效考核系統。同時制定合   適的培訓制度,做好人才梯隊的建設與儲備。在完善工資管理制度基礎上,根據   員工能力差異及市場供應情況,確定員工的薪酬水平,留住有價值的員工,合理   保持人才流動,達到人力成本最優,與此同時,逐步建立和完善選、育、留、用   等人力資源管理體系,為公司的業務規模擴大和持續發展提供穩定人力支持。                               46
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  公開轉讓說明書          (三)推進智能化物業管理,繼續推行和完善APP 服務和400 熱線電話服   務,建立線上線下相結合的社區服務模式,加強員工的培訓以及流程、標準的執   行,規范員工服務禮儀、效率與質量,為業主提供優質服務,提升物業品牌。公   司努力改變依靠勞動力數量和提供簡單服務的行業現狀,積極成為具有一定規模   的現代化的物業服務企業。公司運用互聯電子商務技術推進智慧社區建設和智能   化管理,升級傳統管理模式。公司著手管理流程的再造,提高管理效率和產業附   加值。         (四)配合營銷做好服務管理工作,貫徹公司“以服務為中心”的工作目標,   配合營銷做好安全管理、園區管理、樣板間管理等工作。                                         47
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  公開轉讓說明書                       第三節    公司治理       公司根據《公司法》、《證券法》及其他法律法規要求,已建立健全由股東   大會、董事會、監事會和高級管理人員組成的法人治理結構,形成了權責明確、   運作規范的相互協調和相互制衡機制,制定了股東大會、董事會、監事會和董事   會秘書的職權和議事規則等法人治理細則。公司的股東大會、董事會、監事會和   高級管理人員均能夠按照公司章程和有關規則、規定賦予的職權依法獨立規范運   作,履行各自的權利和義務,報告期內沒有重大違法違規情況的發生。    一、公司股東大會、董事會、監事會的建立健全及運行情況       2015年11月13 日,公司召開職工代表大會,選舉陳文鈴為公司職工代表董   事、陳紅為職工代表監事。       20 15年11月13 日,公司召開了創立大會暨第一次股東大會,審議通過了《珠   海格力地產物業服務股份有限公司章程》;選舉產生了四名董事和兩名監事,分   別與職工代表董事和職工代表監事一起組成公司董事會和監事會。       公司于同日召開的第一屆董事會第一次會議選舉產生了公司董事長,聘任   了總經理、副總經理、財務負責人、董事會秘書等高級管理人員。       公司于同日召開的第一屆監事會第一次會議選舉產生了公司監事會主席。       20 15年11月13 日,公司創立大會暨第一次股東大會,審議通過了《珠海格力   地產物業服務股份有限公司股東大會議事規則》、《珠海格力地產物業服務股份   有限公司董事會議事規則》、《監事會議事   規則》,該等議事規則分別對股東大會、董事會、監事會的會議召開程序和工作   程序等內容進行了規定。       公司建立、健全部分重要制度,如《總經理工作細則》、《關聯交易決策制   度》、《投資者關系管理制度》、《財務管理制度》等,對公司的財務管理、關   聯股東和董事的回避、投資者關系管理、風險控制等做出了相應的規定。       公司目前嚴格按照各項規章制度規范運行,相關機構和人員均依法履行相   應職責,公司經營管理規范、有序。                               48
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  公開轉讓說明書        (一)三會的建立健全及運行情況       1、股東大會的建立健全及運行情況       截至本公開轉讓說明書簽署之日,本公司共召開了一次股東大會(含創立大   會),對選舉董事、監事、公司的有關內控制度等事項進行了審議并作出了決議。   股東大會的召集、通知、召開方式、表決程序、決議內容及會議記錄等各方面均   嚴格按照《公司法》、《公司章程》及《股東大會議事規則》的要求規范運行。公   司聘任董事會秘書一名,負責公司股東大會、董事會、監事會通知、召開等事宜。   本公司召開股東大會符合要求,相關會議記錄完整且有相關人員正常簽署,會議   文件已歸檔保存,會議決議能夠得到有效執行。       2、董事會的建立健全及運行情況       截至本公開轉讓說明書簽署之日,公司董事會共召開了一次會議。公司全   體董事能夠遵守有關法律、法規、規范性文件和本公司《公司章程》、《董事會   議事規則》的規定,對全體股東負責,勤勉盡責,獨立履行其相應的權利、義務   和責任;在股東大會授權范圍內,運用公司資產作出投資決策,并建立嚴格的   審查和決策程序,超出權限的報經公司股東大會批準;按照法律和《公司章程》   賦予的職責,加強對公司經理層的聘任、激勵、監督和約束。       董事會能夠正常召開,且召開的方式符合《公司法》及《公司章程》等相關   要求,會議記錄完整且正常簽署并予以歸檔保存。       3、監事會的建立健全及運行情況       截至本公開轉讓說明書簽署之日,本公司監事會共召開了一次會議。公司   監事會按照法律、法規、規范性文件和本公司《公司章程》、《監事會議事規則》   等規定規范運行,能夠充分了解公司經營情況,認真履行職責,有效地對公司   董事和高級管理人員履行職責的合法合規性及公司財務實施監督和檢查,以維   護公司及股東的合法權利。監事會能夠正常召開,且召開的方式符合相關的要   求,會議記錄完整并予以歸檔保存。       公司設立以來,三會運作嚴格遵守《公司法》、《公司章程》、《股東大會   議事規則》、《董事會議事規則》、《監事會議事規則》中的有關規定,鞏固了                              49
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  公開轉讓說明書    公司的法人治理基礎,提高了公司的治理水平。       公司設立以來,三會決議均得到實際執行。        (二)專業投資機構參與公司治理以及職工代表監事履行責任的實際情況       1、專業投資機構參與公司治理的情況       公司股本總額為1,000 萬元,控股股東格力房產持股600 萬股,占比60.00%,   人工島持股400  萬股,占比40.00% 。截至本公開轉讓說明書簽署之日,公司不   存在專業投資機構股東。       2、職工代表監事履行職責的情況       2015年11月13 日,公司召開職工代表大會,選舉陳紅為職工代表監事,與   經股份公司創立大會暨第一次股東大會選舉的股東代表監事共同組成第一屆監   事會。陳紅自擔任職工代表監事以來,積極履行監事的職責,對公司的規范運   行形成了有效監督。    二、董事會對公司治理機制執行情況的評估結果        (一)董事會對現有公司治理機制的討論       1、投資者關系管理       公司為了完善公司治理結構,規范公司投資者關系管理工作,進一步保護投   資者的合法權益,建立公司與投資者之間及時、互信的良好溝通關系,根據《公   司法》、《證券法》、《全國中小企業股份轉讓系統業務規則(試行)》等相關法律、   行政法規、規范性文件制定了《投資者關系管理制度》,對此事項進行細化規定。       2、糾紛解決機制        《公司章程》對糾紛的解決機制進行了專門規定。公司、股東、董事、監事、   高級管理人員之間涉及章程規定的糾紛,應當先行通過協商解決。協商不成的,   通過訴訟方式解決。對于公司股東大會、董事會、監事會、董事、高級管理人員   違反法律、行政法規或公司章程規定造成股東利益受到損害的情形,《公司章程》   也明確規定了相應的解決機制。                                50
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  公開轉讓說明書       3、關聯股東和董事回避制度       公司制定的《公司章程》、《股東大會議事規則》和《董事會議事規則》對關   聯股東、關聯董事制定了回避制度。對于公司與股東及實際控制人之間提供交易、   擔保、重大投資,應嚴格按照關聯交易的決策程序履行董事會、股東大會的審議   程序,關聯董事、關聯股東應當回避表決。針對關聯交易,公司制定了《關聯交   易管理辦法》,對于公司關聯交易的決策程序和審批權限進行了規定,關聯股東   和董事應在股東大會、董事會表決關聯事項時回避。       4、財務管理、風險控制機制       公司財務核算制度除了依照《企業內部控制基本規范》、《企業內部控制評價   指引》要求外,還制定了《管理制度匯編》等文件,2015 年11 月公司創立大會   暨第一次股東大會通過了《對外擔保制度》、《防止控股股東及其關聯方占用公司   資金管理制度》、《關聯交易制度》、《信息披露管理制度》、《總經理工作細則》等   內控制度,以上制度均對公司財務內控的不同方面進行約束。公司的財務管理和   風險控制制度在所有重大方面不存在重大缺陷,可以保證公司生產經營的合規、   有效進行,保證公司財務資料的真實性、合法性、完整性,促進公司經營效率的   提高和經營目標的實現,符合公司發展的要求。        (二)董事會對公司治理機制及執行情況的評估結果       公司董事會對公司現行治理機制的執行情況討論認為,公司股東大會、董事   會、監事會能夠按照《公司法》、《公司章程》、三會議事規則等相關制度規范運   作;公司已根據實際情況和管理需要,建立健全了完整、合理的內部控制制度,   所建立的內部控制制度貫穿于公司經營活動的各層面和各環節,并得到有效貫徹   執行;《公司章程》及三會議事規則等相關制度對投資者關系管理、糾紛解決機   制、關聯股東與關聯董事的回避制度、財務管理與風險控制等所作的規定能夠得   到有效執行;公司現行治理機制能夠適應公司現行管理需要,能夠有效控制公司   內部風險,能夠保障股東充分行使知情權、參與權、質詢權和表決權等權利。    三、公司及控股股東、實際控制人最近兩年違法違規情況       公司近兩年違法違規情況:                               51
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  公開轉讓說明書                  處                                               處   序  行政處罰  罰                                                   罰                          文號                  處罰原因    號   作出主體     時                                               結                間                                               果                 2015       珠海市工  年                          違反《合同違法行為監督處理辦                06  珠工商拱處字【2015 】   1   商行政管                         法》第十一條第(四)項的規定,利 警告                 月        5-27 號          理局     19                   用合同格式條款侵害消費者權益                   日                2014       珠海市公                年  粵公交決字【2014 】       安局交通                                                     罰款                12        第             違反《珠海經濟特區道路交通安   2   警察支隊                                                    2000                月 440402-2900568297  全管理條例》第十條第二、四項        拱北交警                                                     元                 31         號          大隊                  日        控股股東最近兩年嚴格按照相關法律法規的規定開展經營活動,不存在違法   違規行為,也不存在被相關主管機關處罰的情況。    四、公司獨立性        公司在業務、資產、人員、財務、機構等方面與控股股東、實際控制人及其   控制的其他企業之間相互獨立,具有獨立完整的業務體系及面向市場獨立經營的   能力。         (一)業務獨立        公司主營業務為物業服務。公司組織機構健全,業務流程完整,具有獨立的   生產經營場所,擁有獨立完整的產、供、銷系統,能夠順利開展相關業務,具備   直接面向市場獨立經營的能力。公司與控股股東、實際控制人及其控制的其他企   業不存在同業競爭與關聯交易,在業務上獨立于控股股東、實際控制人及其控制   的其他企業。         (二)資產獨立        公司系由有限公司整體變更設立,承繼了有限公司的所有資產、負債及權益。   公司合法擁有業務經營所必需的生產經營設備及其他資產的所有權或者使用權,   并對擁有的資產獨立登記、建賬、核算和管理。公司資產權屬清晰、完整,不存   在對控股股東、實際控制人及其控制的其他企業形成依賴的情況。截至本轉讓說                                   52
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  公開轉讓說明書    明書簽署之日,不存在公司資金或其他資產被控股股東、實際控制人及其控制的   其他企業占用及為控股股東、實際控制人及其控制的其他企業提供擔保的情況。        (三)人員獨立       公司董事、監事及高級管理人員均嚴格按照《公司法》、《公司章程》等有關   法律、法規和規定選舉產生和聘任,公司股東大會與董事會可自主決定有關人員   的選舉和聘用。公司總經理、副總經理、財務負責人、董事會秘書等高級管理人   員沒有在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中擔任除董事、監事以外的   其他職務。公司的財務人員沒有在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中   兼職。        (四)財務獨立       公司設立了獨立的財務會計部門,配備了專職財務人員,建立了獨立的會計   核算體系,制定了獨立的財務管理制度及各項內部控制制度,獨立進行會計核算   和財務決策。公司擁有獨立銀行賬戶,依法獨立納稅。公司財務人員均未在股東   單位及股東單位控制的其他企業中兼職。本公司內部控制完整、有效。        (五)機構獨立       公司根據《公司法》、《非上市公眾公司監管指引第3 號——章程必備條款》   等有關法律、法規和規范性文件的相關規定,按照法定程序制訂了《公司章程》,   并設置了相應的組織機構,建立了以股東大會為最高權力機構、董事會為決策機   構、監事會為監督機構、經理層為執行機構的法人治理結構。       公司具有獨立的經營和辦公場所,完全獨立于控股股東及實際控制人,不存   在混合經營、合署辦公的情況,機構設置和生產經營活動不存在受控股股東及其   他任何單位或個人干預的情形。       綜上所述,本公司與控股股東、實際控制人及其控制的其他企業在資產、人   員、財務、機構和業務上相互獨立。本公司擁有獨立完整的資產和研發、生產、   供應、銷售系統,具有直接面向市場的獨立經營能力。                                53
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  公開轉讓說明書    五、同業競爭        (一)公司與控股股東控制的其他企業之間的同業競爭情況       截至本公開轉讓說明書簽署日,公司控股股東為格力房產,格力房產經營范   圍為:房地產開發(依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動),   其主營業務為房地產的開發與銷售,在主要產品、客戶對象、銷售市場等方面均   與本公司存在較大差別。因此,公司與控股股東之間不存在同業競爭。        (二)控股股東出具的避免未來發生同業競爭的相關承諾       為避免可能發生的關聯交易或同業競爭,格力地產、海投公司及公司股東格   力房產和人工島出具《承諾函》:承諾不會在中國境內外以任何方式(包括但不   限于獨資經營、合資經營、租賃經營、承包經營、委托經營和擁有在其他公司或   企業的股票或權益等方式)從事與公司的業務有競爭或可能構成同業競爭的業務   或活動,并避免將來與公司構成同業競爭。    六、公司最近兩年內關聯方資金占用和對外擔保情況及制度安排        (一)公司關聯方資金占用和對外擔保情況       1、關聯方資金占用情況       截至本公開轉讓說明書簽署日,公司不存在資金、款項被控股股東、實際控   制人及其控制的其他企業占用的情況。       2、公司為關聯方提供擔保情況       截至本公開轉讓說明書簽署日,公司不存在為控股股東、實際控制人及其控   制的其他企業提供擔保的情況。        (二)公司關于關聯方資金占用和為關聯方提供擔保的相關制度安排       股份公司設立以來,公司制定了《公司章程》、《關聯交易管理辦法》和《對   外擔保管理制度》等相關規章制度,建立了嚴格的資金管理制度規范關聯資金往   來,就關聯方及關聯事項明確了具體的交易審批權限、審批程序、回避表決制度                              54
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  公開轉讓說明書    等事項;從制度上防止股東及其關聯方占用或者轉移公司資金、資產及其他資源   的行為。    七、董事、監事、高級管理人員有關情況說明        (一)董事、監事、高級管理人員及其近親屬持有公司股份情況       截至本公開轉讓說明書簽署日,公司董事、監事、高級管理人員及其近親屬   沒有持有公司股份。        (二)董事、監事、高級管理人員相互之間存在親屬關系的情況       截至本公開轉讓說明書簽署日,公司董事、監事、高級管理人員之間不存在   親屬關系。        (三)董事、監事、高級管理人員與公司簽訂重要協議或做出重要承諾情況       1、避免同業競爭的承諾       公司董事、監事、高級管理人員作出如下關于避免同業競爭的承諾:       本人作為(簡稱“公司”)的董事/監事   /高級管理人員,未從事或參與和公司存在同業競爭的行為。為避免與公司產生   新的或潛在的同業競爭,本人承諾如下:       1、本人不在中國境內外直接或間接從事或參與任何在商業上對公司構成競   爭的業務及活動,或擁有與公司存在競爭關系的任何經濟實體、機構、經濟組織   的權益,或以其它任何形式取得該經濟實體、機構、經濟組織的控制權,或在該   經濟實體、機構、經濟組織中擔任高級管理人員或核心技術(業務)人員。       2 、本人在擔任公司董事、監事、高級管理人員期間以及辭去上述職務六個   月內,本承諾為有效之承諾。       3、本人愿意承擔因違反上述承諾而給公司造成的全部經濟損失。       2、規范關聯交易的承諾       公司董事、監事、高級管理人員作出如下關于規范關聯交易的承諾:                                55

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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