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物業管理費編制及會計核算中的特性和原則

時間:2019-04-08 09:29來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
一、物業管理費的定義、性質和編制原則: (一)物業管理費的定義: 物業管理人為了實現其職能,憑借有關法律規定的權限,根據對物業管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗)所需的成本,通過科學測算,編制出來的費用標準并由物業

        一、物業管理費的定義、性質和編制原則:

  (一)物業管理費的定義:

  物業管理人為了實現其職能,憑借有關法律規定的權限,根據對物業管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗)所需的成本,通過科學測算,編制出來的費用標準并由物業所有人或使用人定期向物業管理人交納的費用。

  (二)物業管理費的性質:

  物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的,物業的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產品的商品屬性;而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現,主要是用來進行對物業管理服務的市場交換,所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品,物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務,所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人、使用管理權歸物業管理人的權屬分離性質。第三由于物業管理費具有取之于民,用之于民的特點,就必然要求其單獨核算,專款專用,使其形成了物業管理費用途單一的性質。

  (三)物業管理費的編制原則:%b

  1、成本核算原則:

  物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理,以及對物業所有人和使用人的服務。與此相對應,物業管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支,包括人員工資、辦公經費以及維修養護和更新物業的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以,物業所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業管理費該支付于哪些方面?……等等,就只能通過對所管理物業進行合理剖析,對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。

  2、折舊補償原則:

  折舊是指固定資產的補償方式,即按照固定資產價值轉移程度而為它的更新提取準備金的經濟行為。這種補償是由固定資產的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。

  現代物業,尤其是高層建筑,其附屬設施、設備越來越多,越來越復雜,所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業主,還是眾多業主共有,其所屬物業產權價值的表現形式一般都只是物業面積,它雖然包括了附屬設備的產權價值份額,但不具有附屬設備的實物,設備實物一般都交由物業管理公司統一管理,成為代業主管理的固定資產。所以,對于它的折舊補償的儲備金(包括大修理基金)就必然要由業主按照所確定的每平方米固定資產折舊率按期計算,分類納入物業管理費,交由物業管理公司管理并按法定程序使用。

  3、保本微利原則:

  在我國物業管理發展過程中,對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節余”的原則,它在物業管理發展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序,引導消費者適應新型的物業管理模式確實起到了一定的作用,但隨著物業管理業的不斷發展,這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡,而理解不出來對于發生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次:“略有節余”的概念也不能體現出市場經營的特性。中國的物業管理,是伴隨著市場經濟體制的建設而發展起來的,作為經營性企業的物業管理公司,其利潤的產生是必然是。因此,以保本微利做為編制物業管理費的原則來取而代之,就應該是順理成章的了。

  4、分級管理原則:

  作為高附加值的不動產,物業本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因,存在一定的可變性,這個可變性就自然使物業出現了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本,而不考慮其它因素,就必然使管理費標準的準確性受到影響,甚至影響到物業價值的體現。但若考慮得過多,又失去了成本核算的意義,容易使業主負擔過重和不恰當刺激物業的盲目增值。根據不動產具有的市場價值規律,照顧優良物業真正體現價值,完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎上,依據物業類別(另訂分類標準)和管理公司資質等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權系數指標,以物化成本、活勞動成本加上物業等級和管理公司資質等級權重,得出比較合理的全成本管理費結果。

  5、商業特性原則:

  現代物業中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業用房,比如高層建筑的商業裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等,對這部分物業的管理費訂價,如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的,本身就存在著商品交換的特性,另方面這部分物業本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點;再方面,這部分物業還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價,可用市場機制和價值規律來調節,即在主體房屋管理費核算標準的基礎上,根據各物業主體功能和商業用房的實際用途分別確定適當的權重比例,從而得出較為合理的附屬商業用房的管理費標準。

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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