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物業管理費的成本構成及編制方法

時間:2019-04-08 09:32來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
物業管理費的成本構成及編制方法 (一)物業管理費核算成本構成 物業管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重,活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管

       物業管理費的成本構成及編制方法

  (一)物業管理費核算成本構成

  物業管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重,活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行發布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。

  1、人工費:包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

  2、辦公費:包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費,低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費,辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業務費用或單項對外承包等項目。

  3、公共設備、設施維修保養費:包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。

  4、清潔、綠化、保安費:包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

  5、不可預見費:對以上幾項內容設置一定比例的不可預見費用,以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

  6、保險費:包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。

  7、附屬設備更新基金:包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。

  8、公共用水、電費:包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。

  9、企業管理費:按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用,由政府按管理公司的資質等級確定不同比例,對管理公司直接履行管理處職責的,及對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。

  10、稅前利潤:按以上項目之和的一定比例計算合法利潤,也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。

  11、稅收:關于稅種和收稅內容,一般應按稅法執行,至于部分收稅項合理與否,應通過政府部門協調后按地方法規執行。

  12、部分特殊性服務和設備,其費用可單獨核算。如中央空調,由于季節性使用,則可單獨核算,單獨訂立標準,按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外,有些屬于有償服務范圍的,應另行訂立標準,單獨計收。

  (二)物業管理費核算要點及方法:

  1、確定管理費成本構成的注意事項:

  前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列,但不能說就一成不變,具體到核算某一個特定物業的管理費時,由于各大廈的具體情況不同,就要根據該物業的實際情況,在上述構成內容中進行增減,同時要注意以下幾點:一是要求盡量詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是盡量全面,不要漏項,比如測算大型固定資產更新儲備金時,往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時,往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等;三是測算依據盡量準確,比如固定資產和大型設備的折舊年限,有些項目費用的市場單價標準等盡量準確,不用或少用估值;對于有些無法或不好確定明確數據,需運用模糊數學原理確定時,其隨機采集資料的點、面、布局要合理,要有充分代表性。

  2、收集原始數據:

  管理費的核算要做到合理、準確,對原始數據和資料的收集至關重要,比如:一是在測算各系統大型設備更新儲備金時,要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值,設備功率參數和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時,要計算出各類材料的詳細數量和調查清市場價格,如計算公共照明系統時,要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等,均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。

  3、計算公式:

  管理費的計算和編制核算表則較簡單,計算的公式為 p=∑FI/s

  (P代表所求物業管理費的標準;S代表計算物業的總面積;F代表 單項費用,I代表各小項目,∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為:管理費標準等于計算物業的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內容一般可設計為:序號、核算項目、核算依據、計算式,加權系數、計算結果(計算到小數點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結束后要寫出核算說明,將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來,以便在提交業主委員會和業主大會或者報政府主管部門審批時,能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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