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直面“物業管理”生存困境

時間:2014-02-28 08:40來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
從上海各區縣房管部門掌握的情況來看,從2012年迄今,上海物業服務企業主動退出管理的小區約有220個。一些物業企業還陷入虧損---降低成本---服務質量下降---居民不滿---物業費調價難---虧損的怪圈 10年間,成本增加了兩倍,但物業費卻不調整,這樣的虧本生意

  從上海各區縣房管部門掌握的情況來看,從2012年迄今,上海物業服務企業主動退出管理的小區約有220個。一些物業企業還陷入“虧損---降低成本---服務質量下降---居民不滿---物業費調價難---虧損”的怪圈

    “10年間,成本增加了兩倍,但物業費卻不調整,這樣的虧本生意,怎么做?”《瞭望東方周刊》記者近期就物業服務業進行的調研中,聽到不少物業公司的抱怨。

    從本刊記者調研情況看,成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業企業普遍面臨的營收困境。但另一方面,隨著房地產市場的快速發展、存量房市場的逐漸增大、技術和商業模式的不斷創新,物業服務產業的潛力也逐漸顯示出來。

    上海:物業企業現“普虧”

    作為國內房地產市場最發達的地區,上海的物業服務市場在全國具有代表性。

    目前,上海共有住宅小區10800多個,建筑面積約5億平方米。其中,商品房住宅小區5500余個,售后房住宅小區近5300個。

    根據國家有關規定,上海住宅小區物業服務收費有三種定價形式:一是售后房住宅小區物業服務費執行政府定價。根據1996年確定的有關標準,多層住宅管理費每戶每月4.5~7.5元,高層住宅每戶每月5~10元,其他還包括水泵運行費、保潔保安服務費等。二是普通商品住宅執行政府指導價。根據2005年的有關辦法,住宅物業服務項目分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、共用設施設備的日常運行等五項,收費標準分五級并設立最高收費標準,按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區執行市場調節價。

    本刊記者調研發現,運行多年、執行政府定價和政府指導價的物業服務已出現較普遍的成本倒掛。虹口區虹三花園小區物業企業景瑞物業負責人向本刊記者算了一筆賬:虹三花園物業費近10年沒有變化,但一名保安的月工資從450元漲至1450元,外加加班費、服裝費、社保基金等加起來共3300元,上漲了6倍多,“公司連年虧損,只能靠母公司補助”。景瑞物業一度有“撤盤”的打算。

    知名的萬科物業也面臨同樣困難。上海萬科物業服務有限公司目前管理著上海30多個小區,絕大部分是萬科自己開發的項目。2012年,公司實現了800多萬元的盈利,但總經理黃圣告訴本刊記者:“去年物業主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利,主要是靠萬科地產公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費,以及其他一些多元化經營。”

    他說,公司目前人力成本占總成本的75%左右,每年一線職工的流失率達到80%左右,“現在做物業確實比較困難”。售后房小區的物業經營更是入不敷出。

    萬科物業副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業“被開發商欺負”而不得不承受的額外成本。他說:“譬如說一個10萬平方米的小區,開發商開了4個門。對于開發商來說,多開幾個門沒有太大的關系,但對于物業服務公司來說,每多開一個門,物業服務公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤,這樣物業服務企業每年的人工成本可能就要多出來十多萬元,而且小區秩序維護工作的難度也相對大了很多。”

    從上海各區縣房管部門掌握的情況來看,從2012年至今,上海物業服務企業主動退出管理的小區約有220個。一些物業企業還陷入“虧損---降低成本---服務質量下降---居民不滿---物業費調價難---虧損”的怪圈。

    不可過度依賴“物業費”

    本刊記者調研獲悉,針對物業服務成本倒掛的現狀,上海的政府部門和企業均已開始著手應對。

    一是調價。上海去年開始對售后房物業服務收費標準進行上調,并將用三年時間逐步調整到位。比如,在去年9月1日實施的首次調價中,多層住宅管理費由每戶每月4.5~7.5元調整為5~9元;高層住宅管理費由每戶每月5~10元調整為6~12元。保潔、保安等費用也均有上調。對物業服務達標的企業,還以考核獎勵的形式給予補貼。

    商品住宅小區的調價也逐漸增多。去年上半年,上海萬科物業完成了對閔行區萬科城市花園新區的調價。黃圣介紹,公司先是向業委會、居委會和當地房管辦事處公布賬本,并在小區張榜公布詳細的收支情況,然后聯合業委會向居民登門作解釋并發放選票。結果,別墅和公寓的物業費分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調到3.5元和2.28元,且仍有92%的業主在“續聘物業”和“同意物業管理費調價”選項上打鉤,表示支持。截至目前,上海萬科物業3年來已經在管理的12個項目中實現了物業費成功提價。

    二是減支。比如,虹口區虹三花園小區為保證小區電梯頂部的機房正常運轉,大多配有24小時運轉的空調。景瑞物業監測發現,如果為空調安裝一個定時器,就既可保證電梯安全,又能節能降耗。安裝一個定時器200元錢,2個月省下的電費就能收回成本;再比如,小區公共場所的照明,通過紅外線感應、聲控、觸摸等改造,并把部分燈泡換成節能燈或LED燈,也能夠逐步回本。

    三是多元化創收。本刊記者調研發現,一些物業企業從停車費和小區廣告位收入中獲取的收益能一定程度上幫助填補虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務”,也能夠帶來額外收入。

    一些業內人士認為,調價能為物業企業短期“止損”,但難以完全應對各類成本上漲帶來的成本增加和壓力;從長遠來看,物業企業經營必須降低對單純物業費的依賴度,要用好住宅小區這個“經營服務陣地”,拓展多元經營的思路才是物業服務的真正出路。

    “物業服務業”如何升級

    接受本刊采訪的部分業內人士認為,人力等成本的較快上漲,會對城市的制造業形成“倒逼”、促進產業結構優化;但物業服務是城市的“基礎服務業”,任何時候都不可或缺,其面臨的經營成本過快上漲的問題需引起充分重視。

    物業管理不是高利潤行業,但隨著房地產市場的快速發展、存量房規模的日漸增大,物業服務業的產業潛力也逐漸釋放。業內人士認為,“壓力”因素和“潛力”因素進一步顯現,應抓住機遇實現物業服務業的轉型升級。

    中國物業管理協會會長謝家瑾說,物業管理發展30余年,時代變化了,行業發展了,業主需求升級了,對物業管理的內涵和外延都提出了新的要求。與此同時,成本連續上漲與招工難都導致了企業生存困境的出現。這些因素都要求行業轉型和升級。

    上海萬科物業服務有限公司總經理黃圣說,公司近年來十分注重多元化經營。比如,針對新房入住,公司與家具、裝修等企業合作,為業主定制“裝修解決方案”,實現“拎包入住”,僅今年上半年就完成了800多戶,收入900多萬元;在一些房齡較長的小區,萬科物業推出“二次裝修”服務項目,今年兩個月間在春申萬科城的“二次裝修”業務就為公司帶來200多萬元收入。此外,公司對一些小區的社區食堂、房屋經租等業務也在探索過程中。

    再如,以中高端小區業主為服務對象的仁恒物業拓展了“差異化服務”,在社區文化服務、會所經營、經紀服務等方面,形成了一套延伸服務經營模式。近期,花樣年集團披露了“2013年內完成旗下彩生活服務物業管理板塊分拆上市”的目標。據介紹,公司將利用云服務平臺,集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源,構建社區“1公里微商圈”,而業主的社區消費將成為公司的傭金來源。

    上海市住房保障和房屋管理局相關負責人認為,我國應該培育出與房地產業發展階段相匹配的現代物業服務企業。他說,隨著市場規模的迅速增大、技術和商業模式的不斷創新,物業企業有望實現管理與服務的分離,從服務的“直接供應商”轉變為“組織者”,從而撬動一個更為龐大的市場。在此過程中,政府部門一方面應通過稅收、財政等手段加強對物業企業扶持,另一方面應在物業服務技術研發、模式創新、信息支撐等方面增強公共服務,推動物業服務業抓住機遇、實現跨躍式發展。

    近兩年來,謝家瑾一直呼吁物業管理應建立“質價相符”的價格調整機制。在她看來,在鼓勵企業創造條件開展調價的同時,應更多地提倡大家在做好基礎服務的前提下,引入新技術、新業態和新方式探索產業轉型升級的新路。通過開創全新商業模式,運用網絡技術,以及延伸服務產業鏈,致力于提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值,以實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變。“我們希望能讓一部分企業先富起來,逐步帶動全行業的脫貧致富。只有這樣,我們行業才會有更好的生存和發展空間。”她說。《瞭望東方周刊》記者葉鋒| 上海報道

 

 

 

 

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網田)
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