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二等獎論文:荷塘區老舊無人管理小區實行物業化長效管理的調研

時間:2014-03-24 14:37來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
荷塘區老舊無人管理小區實行物業化 長效管理的調研 內容摘要:認真研究荷塘區老舊無人管理小區的產生原因及現狀,積極探索創新老舊無人管理小區的物業化長效管理的新模式、新經驗,以便在全區推廣,努力消除老舊無人管理小區,逐步實現物業管理全覆蓋。 關鍵

 荷塘區老舊無人管理小區實行物業化

長效管理的調研

 

內容摘要:認真研究荷塘區老舊無人管理小區的產生原因及現狀,積極探索創新老舊無人管理小區的物業化長效管理的新模式、新經驗,以便在全區推廣,努力消除老舊無人管理小區,逐步實現物業管理全覆蓋。

關鍵詞:老舊無人管理小區  物業管理  長效機制

荷塘區是株洲市的老城區,老舊小區、無人管理小區多,近年來,隨著創建全國文明城市工作的深入開展,城市老舊小區、無人管理小區的改造和實行物業管理、建立長效機制勢在必行。如何進行老舊小區的改造,無人管理小區如何實行物業化長效管理是當前我們必須著重研究解決的重要課題。

一、老舊無人管理小區的產生原因及現狀

老舊無人管理小區指的是部分售后公房以及聯建公助房、系統房和少數早期商品房,由于種種原因,造成的物業管理“四保”(保修、保綠、保潔、保安)項目部分缺失,甚至完全沒有物業管理的小區。

(一)無人管理小區的產生原因

老舊無人管理小區的形成有一個歷史過程,在上世紀80年代初的計劃經濟時代,為了多形式、廣渠道解決人民群眾面廣量大的居住困難,政府鼓勵各企事業單位在中心城區單位自用地和城區危棚簡屋集聚區內,采用“見縫插針”、撥點改造的方式,政府補貼、單位統籌、個人出資各三分之一,或幾個單位聯合、資金自籌的辦法,建造了大量的房屋,供出資的個人或單位職工居住使用。這類房屋投入使用后,一般都由建房單位成立一個管理小組或由管理單位自行管理。隨著90年代我國由計劃經濟快速向市場經濟過渡,上述住房的管理狀況發生了極大的改變:一部分“聯建公助”房的原建造、管理單位關、停、并、轉,經濟虧損、破產改制導致無法承擔管理職責,甚至永遠消失;一部分房屋管理小組或管房單位無法適應住房制度改革形勢,入不敷出而無法維持,早已關停。另外,破產改制企業遺留下來的小區和一部分早期開發的商品房由于規劃設計滯后,基礎設施差,配套設施不完善房屋陳舊老化有的甚至沒有房屋維修基金,普遍存在衛生狀況差,安全隱患多,分布散,不易整治,物業管理收費難,管理成本大,難度高等問題,這些小區的居民大多是弱勢群體,他們的收入低,負擔重,經濟承受能力差,相當一部分業主更沒有花錢買服務的消費意識,往往以各種理由拒絕繳納物業管理費,導致物業公司不愿進駐,有的物業公司則因虧損嚴重而被迫撤出,上述三方面的原因,造成了相當數量的以“聯建公助”為主體的住房處于物業管理嚴重缺失或無物業管理的狀態。如果政府相關職能部門不加強監管、扶持和引導,積極解決老舊小區物業管理中存在的各種矛盾和問題,有相當一部分小區也將成為新的無人管理小區。

(二)無人管理小區的現狀

據統計,目前,我區共有無人管理小區174個,共4932棟,55857戶,總面積3273827m2。屬于城市四區無人管理小區最多的一個區,這些小區絕大部分建于上世紀七八十年代,屬于典型的老舊小區,具有以下幾個方面的明顯特征:1、基礎設施不配套,有的根本沒有。2、無房屋維修基金,公共設施設備無錢進行維護、保養。3、開發建設單位多數已倒閉、注銷或者不管。4、業主多為企業下崗改制的工人,生活困難,物業消費意識不高,有的繳不起物業管理費,有的以各種理由拒繳物業管理費或衛生費。目前,我區的無物業管理小區基本是由街道辦事處和社區居委會代管,但由于老舊小區的物業幾要素嚴重缺乏,實施物業化管理難度相當大,相當一部分無人管理小區僅限于保潔,保修、保綠和保安三要素缺失,與全市住宅區規范管理要求有較大差距。

二、無人管理小區實施長效管理過程中創造的經驗

在對無人管理小區實施長效管理的過程中,區物業管理辦公室與一些社區居委會積極探索,大膽實踐,創造出了一些值得推廣的成功經驗。最具代表性的是晏家灣社區創新打造的社區、業主委員會“1+1”管理新模式,先后成功改造了湘運路111號,栗楓小區、城東小區,有效地改善了無人管理小區的現有狀況,目前,該社區正有序地將三個試點小區管理新經驗、新做法逐步向轄區內所有無人管理小區推廣。晏家灣社區的主要做法是:圍繞無人管理小區居民群眾迫切希望解決的四大愿望:治安有人管,衛生有人理,設施有人修,矛盾有人調,多措并舉,激發廣大居民參與熱情。一是充分調動民主自治積極性,成立業主委員會。為了無人管理小區改造工作順利開展,社區牽頭組織無人管理小區召開業主代表大會,推選出一批身體健康、有能力、社會責任感強、樂于奉獻的居民成立業主委員會,分別負責本小區的衛生、治安、基礎設施維護工作,配合社區積極協調好各種矛盾。二是加強基礎設施建設,優化居住環境。面對無人管理小區衛生臟亂差、治安亂糟糟、管道多堵塞的問題,社區多方籌措資金,安裝鐵門,修建值班室,著力解決小區道路破損、路燈不亮、下水道堵塞等問題,聘請“4050”下崗失業人員負責小區保潔、保綠、保安工作,聯系自來水公司、煤氣公司對小區進行一戶一表改造,并將小區治安和衛生狀況納入日常管理,定期檢查、考核。三是建立職能小分隊,落實各項工作。成立了綠化、文娛休閑、意見收集等多個職能小分隊,負責小區各項工作正常開展。社區在對無人管理小區進行管理過程中,注重創新模式,引導居民自治管理。一是創新管理模式。大膽采用社區居委會、業主委員會“1+1”共同管理模式,對小區實行低標準收費(每戶每月30元),實現非盈利性的準物業服務,得到了大部分小區居民的擁護和支持。二是創新聘用模式。小區的保安、保潔員等工作人員均來自于小區居民,從小區五保戶人員優先選擇,由業主委員會對其工作進行評定,實現競爭上崗。三是創新防范模式。在社區的組織領導下,各小區結合自身實際,進一步整合擴充內部防范資源,積極開展“零發案”小區創建活動,相繼成立了志愿者巡邏隊、保潔員守望隊、樓棟長信息員隊等兼職巡防隊伍,全面加強小區巡邏防范工作,提高小區全體居民安全防范參與意識,實現了試點小區的零發案率。

通過晏家灣社區對無人管理小區的創新管理,幾個試點小區綠樹成蔭,環境優美,居民的安定感不斷增強,幸福指數不斷提高。

目前,我區還有一些無物業管理小區,在區物業管理辦公室、街道辦事處和社區居委會的監督指導下,實行業主自治,成效非常明顯,居民滿意率高。如:西子社區的東方花園小區、袁家灣社區的海天盛景園小區,石子頭社區的晨光小區等。

三、無人管理小區實行物業化長效管理所面臨的困難

(一)基礎設施差,維修養護難

無人管理小區的一些房屋不僅存在原有質量先天不足,或房屋使用不善留下的隱患,并且因房屋陳舊老化,房屋漏雨、滲水,下水道堵塞、路面損壞嚴重等問題日益突出。由于老舊小區、無人管理小區基礎設施當初規劃建設標準低,配套不完善,很多老舊小區多為開放式、半開放式小區,監控設施不完善,治安方面存在問題。最為頭痛的是:大部分老舊無人管理小區無房屋維修基金,基礎配套設施維修養護非常困難。致使無法引進物業公司,社區代管和業主自治也困難重重。

(二)物業費收繳率低,物業服務保障難。老舊無人管理小區的居民多為企業退休職工、下崗工人和低收入人群,有的居民確實生活困難,物業費進一步增加了其生活成本。有的居民缺乏花錢買服務的思想意識,往往以各種理由拒繳物業管理費,導致一些物業公司因虧損而撤離,新的物業公司不愿進駐,社區代管和業主自治也因經費問題難以正常維持。

(三)政策法規不完善,管理難,執法難。老舊無人管理小區普遍存在少數業主為一己之私利,隨意改變房屋使用性質(住宅改作餐飲、旅館、棋牌室等),隨意搭建違章建筑,有的業主違規裝修、違規停車、毀綠占綠、破壞公共設施、侵占公共部位養雞養狗等各類違規違章事件,因政策法規不完善,導致職能部門之間職責不清、缺乏聯動機制,造成管理難、執法難,是老舊無人管理小區落實物業化長效管理難的重要原因之一。

四、老舊無人管理小區實行物業化長效管理的建議

(一)健全政府管理體制,積極形成全區各部門齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則,加強荷塘區老舊無人管理小區物業管理組織領導,形成“區、街道、社區”三級管理網絡,共同構成社會管理模式的組織。

1、今年,區政府成立了無人管理小區物業管理工作領導小組,區城管局下設領導小組辦公室,負責組織實施全區無人管理小區物業管理工作。并制定下發了《荷塘區關于加強無人管理小區物業管理工作的實施意見》,建議政府、各職能部門嚴格按照實施意見抓好落實,通過各級聯動密切配合加強對老舊無人管理小區的長效管理,區政府建立考評督查機制,針對各部門按職責分工的落實情況進行跟蹤問效,確保各項工作落到實處。

2、建議各街道辦事處設立一名物業管理專干,具體負責街道轄區內的物業管理工作,負責老舊無人管理小區的長效管理推進工作。

(二)加大投入和集中整治力度,解決我區老舊無人管理小區物業管理存在的突出問題。老舊小區大多規劃設計滯后,必要的配套設施嚴重匱乏。建議區財政加大對老舊小區改造的投入,完善門衛室、監控探頭、防盜門等必需的硬件配套設施,集中解決居民反映強烈的樓道燈、下水道、化糞池、小區道路等問題。每年由區財政出資,每個街道辦事處選擇一至兩個合適的小區進行改造試點,打造樣板工程,發揮示范作用。

三)加大政府扶持力度,進一步健全我區老舊小區管理發展的長效機制。對已改造好的老舊小區,應以住宅區物業管理考核成績為基礎,設立老舊小區物業管理長效管理獎勵或補貼資金,對工作成績突出、管理成效好的街道辦事處和社區居委會進行獎勵,以獎代補。針對老舊無人管理小區物業費收繳率低,物業公司經營壓力大被迫退出的情況,建議區政府采取補貼的方法,補貼資金的建立和管理、發放標準和辦法、專項獎勵資金的統籌安排以及其它獎懲制約機制,應在征求街道辦事處、物業公司和其他職能部門意見的基礎上結合全區實際具體擬定。

(四)建議區政府盡快組織召開老舊無人管理小區試點現場會,將晏家灣社區“1+1”管理新模式、新經驗在全區范圍內逐步推廣。

(五)區物業管理辦公室、街道辦事處和社區居委會要加大對老舊無人管理小區業主大會、業主委員會成立的監督指導力度,指導、幫助各小區成立業主委員會。建議以社區為單位,根據無人管理小區的房屋規模、環境配套設施和產權狀況、居民承受能力、服務需求以及消費意愿等實際情況,劃分1個或多個物業服務區域,在社區的指導下,由業主委員會確定小區的管理模式。可以采取以下幾種管理模式:

1、對于管理區域較大、房屋比較集中、配套設施相對較好的無人管理小區或已改造好的老舊小區,以業主委員會為實施主體,通過合同(協議)等書面約定,選聘有專業資質的物業公司提供服務,或將所需服務的內容委托專業服務單位提供服務,或組織業主和使用人自行提供服務。

2、對于單位住宅樓或房屋建筑面積較小的物業區域,由社區組織召開業主大會,選舉成立由5-7名成員組成的物業自治委員會,物業自治委員會在社區指導下,根據業主大會的決議,在物業區域內開展以衛生保潔和房屋及設施設備日常維修為主的簡易物業服務。

3、對產權復雜的住宅區,由社區負責召集房屋管理(產權)單位、直管公有住房單位、業主及使用人代表組成聯席會議,共同協商達成《物業管理服務協議》,確定一家物業管理服務單位。在社區指導下,物業管理服務單位依據《物業管理服務協議》,負責對住宅區進行統一管理服務。

(六)建議區政府加強與電業局、自來水公司等相關部門的銜接,為改造無人管理小區的用電、用水等問題開辟綠色通道。各社區居委會要成立物業協調委員會,由社區主任擔任協調委員會主任,協調委員會由供水、供電、供氣、市政等相關部門人員共同組成,解決居民日常生活中存在的實際問題。

(七)加強宣傳教育,大力營造良好物業管理氛圍。積極引導,轉變觀念,推進居住小區物業管理良性發展。一是要廣泛深入宣傳《物業管理條例》,在全區營造依法管理、依法履行義務、文明有序的物業管理良好氛圍。積極引導居民轉變觀念、更新理念,盡快實現由計劃經濟條件下的福利性生活方式思維向市場經濟條件下有償服務的思維轉變,樹立“花錢買服務”的意識。二是要樹立典型、表彰先進,對在物業管理中作出突出成績的街道辦事處、社區居委會、業主委員會、物業管理企業的管理經驗和先進事跡進行總結推廣,大力進行表彰。三是要提高物業管理從業人員的服務意識、專業技能和服務水平,在物業管理中充分運用科學管理技術,不斷優化服務質量,以真正營造安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

(責任編輯:湖南物業網)
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