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三等獎論文:淺談如何構建和諧物管環境

時間:2015-03-11 10:39來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
黨的十八屆四中全會通過了《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》并提出,將每年12月4日定為國家憲法日。在首個國家憲法日之時,習近平總書記再次強調:憲法是國家的根本大法,是治國安邦的總章程。憲法作為依法治國的總綱,是提升治國水平和執

      黨的十八屆四中全會通過了《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》并提出,將每年12月4日定為國家憲法日。在首個國家憲法日之時,習近平總書記再次強調:憲法是國家的根本大法,是治國安邦的總章程。憲法作為依法治國的總綱,是提升治國水平和執政能力的基礎,是人民意志的集中體現,符合國情、符合實際、符合時代發展要求。結合我們物業管理的工作實際所產生的思考就是:如何將法治思維與平常的物業管理工作相結合,使物業企業的服務質量有保障、業主的生活品質有提高,二者的關系能真正做到的遠親不如近鄰的魚水之情,從而構建和諧的物管新環境。
一、構建和諧的物管環境需要法治思維
      從上世紀80年代的的物業行業創業初期到現在的服務創優階段,物業管理行業在我省走過了高歌猛進的前二十年,為千萬業主的安居樂業保駕護航,為城市化進程貢獻力量,但隨著社會的不斷發展,業主對物業服務企業的需求不斷提升,行業市場機制的不健全等因素,物業服務企業面臨的壓力也越來越大,與此同時,業主對物業的滿意度也隨之降低。就省會城市而言,全年收到的業主關于物業服務的投訴達500多件;在一些區(縣)級的基層法院中,近五年受理物業糾紛案件呈現連續大幅增長,物業糾紛案件占基層法院民事案件總數的比例從約10%提高到30%以上,成為一類案件數量大、審理難度大、不穩定因素多的案件;同時,廣播、電視、報紙等媒體對物業糾紛的報道基本上采取了一邊倒的趨勢,紛紛指責物業公司的“不作為”,將原本是親密“管家”的物業服務公司儼然變身為業主眼中的“冤家”,在社會當中造成了極其惡劣的影響,使得行業的社會美譽度直線下降。一些物業企業面對矛盾束手無策,深深苦惱于與業主的交往,有的業主因為不滿物業服務,業委會成立后的第一件事就是“炒”物業公司,造成小區垃圾堆集,設備設施停止運轉,公共秩序雜亂無章,嚴重影響業主的生產生活和社會的穩定。所謂“綱舉目張”,拿起綱,目才能張,這些物業管理亂象的背后就在于沒有抓住法治思維這個綱。
二、用法治思維為和諧物管保駕護航
     自1992年黨十四大以來,我國就確立了建立社會主義市場經濟體制的經濟體制轉型目標,而現代物業管理是社會主義市場經濟的重要組成部分,用法治思維來指導和諧物管的建設應是物業管理轉型升級的應有之義。目前,物管小區業主對于優質物業管理服務的需求與優質物業管理服務供給不平衡的矛盾突出,通過優化物業小區的“法治”環境,明確各方主體的權、責、利是構建和諧物管環境的基礎。
   (一)契約精神,是和諧物管的根本保證。在物業市場中服務主體和消費主體應樹立牢固的契約精神意識,眾所周知,物業管理是指業主單位(消費主體)選聘物業企業(服務主體)按照物業服務合同約定來向業主提供服務,物業企業按照合同的約定向業主收取服務費用。業主與物業企業均是通過物業服務合同來主張和約束自身的權利。因此,物業企業作為賣方必須忠實地按照合同約定為業主提供物業服務,不得以各種理由降低服務品質或者變相降低服務質量,做到項目擴張不以稀釋管理資源為前提,成本控制不以降低服務質量為代價。物業管理市場作為一個充分競爭的市場,物業服務企業必須牢固樹立契約精神,扎實做好服務工作,“誠信守諾”、以優質的物業服務來提升自身的市場競爭力。除了簽訂的物業服務合同,《物權法》、《物業管理條例》及《業主公約》等法律規章都對業主(含單一業主和集體業主)的行為做了一系列的規范。業主作為物權所有者,在享有對物的權利的同時,也必須負有對人的義務,對小區的責任。業主并不是不受契約約束的絕對自由人,現在比較普遍的業主惡意拖欠物業費、肆意占用公共空間、私搭亂建、改變使用性質、改變外立面形狀、在公共場所種菜等行為,肆意踐踏公共道德、侵占相鄰業主合法權益、擾亂公共秩序、破壞公共財物、侵犯物業服務企業合法權益,正是由于我們廣大業主契約精神的缺失,自覺不自覺的突破了法律法規、公序良俗、物業服務合同、業主公約等的約束,在一個由契約精神構建的法治社會內恣意徜徉。廣大業主若是能作為一個信奉契約精神的“新教徒”,必然能為構建和諧的物管環境奠定堅實的基礎,也能為法治國家的建設貢獻綿薄之力。著名啟蒙思想家盧梭在《社會契約論》中有言:“人生而自由,但卻無往不在枷鎖之中”,讓我們的物業服務企業和業主共同擁抱契約精神,摒棄絕對自由思想,得到和諧物業小區的平等的契約自由。
   (二)主人翁意識,是構建和諧物管的結構支撐。目前,困擾行業發展的業主大會召開難、維修資金使用雙三分之二簽名難、物業服務價格調整機制僵化等問題,固然有入住率不高等客觀因素的影響,但歸根到底在于業主參與公共事務的意識淡薄,主人翁意識的缺失。根據《物權法》的相關規定,業主作為物業所有人,對物業的私有部分具有占用、使用、收益、處分的權利,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利、承擔義務,不得以放棄權利不履行義務。為保障業主的全體的合法權益,我國建立了業主大會制度和住宅專項維修資金制度,并授予了全體業主共同決定的法定權限。但是由于部分業主參與公共事務意識到淡薄,放棄權利而不履行義務,不主動、不參與,導致了業主大會成立難、動用維修資金難等困境的出現,君不見部分老舊物業小區物業費十年沒有調整、電梯等公共設備設施年久失修而不得動用維修資金維修,從而導致小區物業服務質量下滑、硬件環境日益老化,嚴重影響了小區的居住環境、影響了物業的保值增值。如何提高業主的參與意識、樹立主人翁精神,也需要我們用法治的思維來提高業主對于權利、義務的認識,樹立“物權在我”的主人翁意識,制定一整套規范的業主自治的流程,引導業主依法參與公共事務決策,發揮業主大會和業主委員會作為業主自治機構的主體作用,彌補業主主體地位缺失,導致的服務主體與消費主體關系失衡的局面,為構建和諧的物管環境做好結構支撐。
   (三)社會共識,是構建和諧物管的落腳點。前所述契約精神、主人翁意識,兼在于物業服務企業和業主個體,物業管理消費意識則不限于個體,而應延伸到涉及物的人。“三分建設、七分管理”,物業的保值增值的關鍵在于物業服務這一觀念正在逐步得到認同,全社會對物業管理的客觀共識,是構建和諧物管環境的落腳點。目前,社會各界對與物業管理的認識還失之偏頗,部分業主將物業服務等同于保險服務、將物業管理基礎服務與增值服務混為一談、將物業管理與單位后勤相等同,過度的主張業主的權利而故意漠視物業管理的社會化、專業化、法制化的商品屬性,使物業管理矛盾叢生、錯綜復雜,部分媒體對物業管理缺乏公允的報道,更是為妖魔化物業管理推波助瀾,市場經濟呼喚理性的物業管理消費意識。隨著城市化進程的加快、房地產市場的高速發展、單位后勤的社會化,物業管理逐步走入平常百姓生活,物業管理服務與水、電、煤氣等生活必需品一樣,逐步成為百姓日常生活的一部分,但是老百姓的消費觀念卻并沒有隨之樹立,視物業管理服務是強加之物、分外之責,“理直氣壯”的采取對抗思維,嚴重的影響了日常的物業管理工作。理性的物業管理消費意識的建立,必然要以法治思維來統領,由被動的、非理性的維權轉變為自發、理性的維護自身的合法權益與消費利益,逐步厘清物業管理與自身相關權益之間的邊界,逐步將物業管理服務視為生活服務產業之一,逐步在全社會形成一種理解、關注、關心物業管理發展的氛圍,潛移默化的成為一種社會意識,是構建和諧物管環境的出發點。
     我國的物業管理行業起步晚,相關的法律法規的完善與市場經濟快速發展的速度不成正比,構建和諧的物管環境需要法治意識來統領全局,更需要全社會共同的理解支持,行業應研究設立“物業管理日”在全國推廣,以此來構建物業服務企業和業主的和諧關系,弘揚法制精神,共建和諧物管。
 

 

 

 

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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