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二等獎論文:淺議物業企業如何提高勞動生產率

時間:2016-05-05 16:02來源:www.hteym.tw 作者:湖南物業網 點擊:
摘要:勞動生產率是指勞動者的生產(工作)效率,它表明勞動者生產(工作)能力的大小和生產(工作)效果的好壞。一般來講,物業企業的勞動生產率越高,表明物業企業的經濟效益越好。物業服務企業要走出虧損的陰影,唯一的辦法就是在扎實做好物業服務的同時,

 淺議物業企業如何提高勞動生產率

株洲市物業管理協會   馬文新

 

摘要:勞動生產率是指勞動者的生產(工作)效率,它表明勞動者生產(工作)能力的大小和生產(工作)效果的好壞。一般來講,物業企業的勞動生產率越高,表明物業企業的經濟效益越好。物業服務企業要走出虧損的陰影,唯一的辦法就是在扎實做好物業服務的同時,努力提高企業的勞動生產率 。

關鍵詞:物業企業   提高   勞動生產率

 

勞動生產率是指勞動者的生產(工作)效率,它表明勞動者生產(工作)能力的大小和生產(工作)效果的好壞。具體表示方法常有兩種:一種是勞動者在單位時間內生產的產品數量,另一種是生產單位產品所耗費的勞動時間。企業的勞動生產率一般用人均產值或人均增加值來表示。如某物業企業有員工200人,年產值(經營收入)1000萬元,則該物業企業的勞動生產率為人均5萬元。一般來講,物業企業的勞動生產率越高,表明物業企業的經濟效益越好。

我國物業管理行業作為新興的朝陽產業,在各級黨委、政府的關懷和全行業的共同努力下,得到了快速發展。目前全國已擁有71000多家物業服務企業,有612.3萬多從業人員,年主營業收入突破了3000多億元……。然而,由于“收費難、物價上漲”等因素的影響,導致物業服務行業經濟效益不夠景氣。如:我們對株洲市近300家物業企業進行調查發現,50%的企業虧損,30%的企業保本,20%的企業才有盈利。而長株潭之外偏遠市州,有盈利的物業企業還不到20%。物業行業要突破這一“瓶頸”,實現企業盈利,一個重要的措施就是要提高勞動生產率,不斷提高人均產值和人均利潤,才能實現物業企業良好經濟效益,才能促使物業企業步入發展壯大、做大做強的光明大道。

那么,物業企業怎么才能提高勞動生產率?筆者經過多年的探索和實踐,認為要從以下幾個方面努力:

一、引入激勵機制,是提高勞動生產率的前提

要提高勞動生產率,首先就是要解決“干多干少一個樣,干好干壞一個樣,干和不干一個樣”的問題,就是要“獎勤罰懶、獎優罰劣”,就是要推行“多勞多得、少勞少得、不勞不得”按勞分配原則,充分調動企業每個員工的積極,提高管理水平和服務質量,提高辦事效率和創效能力,從而提高企業勞動生產率。總之,引入激勵機制是提高物業企業勞動生產率的前提。美國哈佛大學威廉、詹姆斯教授研究表明:人在激勵機制下能發揮其能力的90%,在非激勵機制下僅能發揮其能力的2030%。物業企業要引入競爭機制,務必做好以下幾項具體工作:

(一)要建立企業經濟責任制考核辦法

1、明確各部門、各崗位的工作標準和職責,解決員工干什么、怎么干的問題。

2、制定考核標準和獎懲具體條款,包括考核權限、獎罰標準、員工和崗位的通用部分,對遵章守紀、經濟指標、工作質量、安全生產、文明服務、開會學習、團結互助等各個方面均作具體要求,一旦違反了哪一條,就根據標準扣款,比如遲到、早退一次扣50元,曠工一天扣200元。這一條主要是解決“干和不干一個樣、干多干少一個樣”的大鍋飯問題。

3、每月10日前召開一次經濟責任考評會議,對員工上個月工作情況進行綜合考評。參加人員為:公司領導、公司綜合考評組、各部室負人,這樣一方面可調動各部室的積極性,同時及時準確地把獎罰兌現落到實處。比如每月人均獎金為400元,通過考評會,把缺勤的、出勤不出力的與出滿勤又完成任務較好的獎金拉開差踞,假設前者每月發獎金300元、后者每月發獎金500元,以鼓勵員工遵章守紀、扎實工作、爭做貢獻。

(二)年終獎的發放,要征求各負責人意見,拉開差距,體現多勞多得

各部室、各物管處負責人經常和員工在一起,員工的出勤情況、干得如何他們是十分清楚的。公司在討論年終獎發放標準時,一定要和各部門、各物管處主任認真商量。這有利調動各部室負責人和各物管處負責人的積極性,有利使獎金發放更加公平、公正、公開、合理,也可促使骨干起表率作用,要求員工做好,當然骨干要率先做好。另外,年終獎應與員工的出勤相結合,有缺勤的要按規定扣除部份年獎。

(三)要及時對崗位工資進行適當調整

隨著政府出臺最低工資標準及物價上漲,適當向上調整工資是調動全體員工積極性、提髙勞動生產率的有力措施。

當然,崗位工資的確定,要根據崗位的勞動量、工作難度、技術含量來確定,要注意向一線管理骨干層傾斜。

(四)先進集體和先進個人的評選,要結合每月經濟責任考評情況及年終考年綜合評定。比如,無故曠工一天以上者,取消年度評先資格。沒有完成年度目標任務的部門或個人,不能評為先進單位或先進個人。

(五)物業企業設立特殊貢獻獎。對為公司的發展作出特殊貢獻的人員給予重獎,比如拿到新項目并帶來較好效益的,可一次性獎勵2000元至10000元。以鼓勵全體員工為提高勞動生產率爭做貢獻。

二、合理配置人員,是提高勞動生產率的關鍵

人員的合理組織和配置,是提高勞動生產率的關鍵。這是解決個別崗位人浮于事的問題,實現整個公司“事得其人,人盡其才,才盡其用”,發揮每個員工的積極作用,促進勞動生產率的提升的關鍵。

(一)科學并合理的設置崗位,即科學做好定崗、定編、定職責的“三定”工作,嚴格按三定要求配備人員,能一個人勝任的工作崗位,絕對不能安排兩個人。

(二)企業內的所有崗位,如果有3人以上要求竟聘的且在崗人員不能圓滿完成任務的崗位,就應該在企業內部公開競聘,促進人員的合理流動,使“事得其人,人盡其才”。這項工作難度大,且不宜大范圍推進,只能有針對性地有計劃地穩步推進。比如一次拿出一至兩個崗位競聘。

(三)開辟新項目或新的創效途經,將物業企業現有富余人員分流、引入到有事做的地方去,讓大家都有事做。

(四)企業推行停薪留職辦法,以實現減人增效。在工作允許的前提下,可以推行停薪留職,這樣有利于減人增效。

(五)對長期違反公司勞動管理制度且長期完不成任務的個別員工,可采取末位淘汰:降低工薪、調整崗位。經反復教育仍不改正的個別人員,公司通過合適程序后有權予以辭退。

三、運用科技手段,是提高勞動生產率重要措施

科學技術是第一生產力。管理服務手段充分地利用信息網絡技術,傳遞信息,發布服務廣告,收集業主意見,快速便捷地為廣大業主提供優質服務,同時,可以有效提高勞動生產率。

如:在城市道路環衛工作操作方面,盡量采用機械化清掃,既高效率高質量又能確保環衛工人安全。在安全防范方面,人防、物防固然重要、但高科技的技防,既可節省人力資源,又能使安全防范更加到位,還可保留影像資料,對小區管理十分重要。在綠化養護方面,機械化的修剪和農藥噴灑,都是提高效率和質量的保證。

國家住房和城鄉建設部及中國物業管理協會倡導的構建“智慧社區”的設想,就是實現“管理現代化、服務精細化、運行社會化、信息網絡化、工作規范化”的有益探索,就是要實現科技改變生活、科技創造效益的目的。深圳彩生活物業、萬科物業、長城物業、碧桂園物業等企業的建設智慧社區的成果及經驗,足以說明物業服務企業運用科技手段是提高企業勞動生產率的重要措施,是推動物業服務由勞動密集型向知識、技術密集型轉變,從而實現社會效益、環境效益、經濟效益的同步增長的必由之路。

四、重視教育和培訓,是提高勞動生產率的保障

企業的競爭,歸根到底是人才的競爭。而企業的人才是通過培訓和教育、通過實踐鍛煉成長起來的。因此,通過培訓和教育,提髙員工的思想素質、管理能力、業務水平、操作技能是提高企業勞動生產率的保障。

目前,多數物業企業內部的日常培訓還是做了不少,如項目經理人培訓,物業人員上崗前培訓等。但如質量管理培訓、消防安全培訓、電梯管理培訓等,但做得不夠,還要加強。

尤其企業在外培方面要加強,如公司組織經營團隊和骨干到深圳萬科物業、彩生活等企業參觀學習,比我們“關門造車”肯定效果要好一些。深圳彩生活、萬科物業、長城物業、綠城物業發展如此之快,影響如此之大、效益如此之好,業內領先,全國聞名,是值得內地物業企業學習的。早幾年,株洲市物業行業派出數批企業經理、項目經理到廣州物業行業跟班學習,收到良好效果,值得推介。

五、企業文化建設,是提高勞動生產率的源泉。

企業文化建設,猶如企業的靈魂,是企業員工之間相互理解的產物,是企業制度、企業精神、企業道德規范和價值取向的總和。比如:深圳萬科物業2014年實現物業收入31億元,利潤2.88億元,是全行業的標桿企業,其企業文化就很有特色:服務理念是“全心全意全為您”,服務宗旨是“持續超越我們客戶不斷增長的期望”,企業的質量方針是:“服務至誠、精益求精、管理規范、進取創新”,深圳萬科物業正是有了鮮明的企業文化,才使得企業不斷發展壯大,始終立于行業排頭兵位置。

又如:海爾集團的企業精神是“敬業報國、追求卓越”,海爾的管理模式是“日清日畢、日清日高”,海爾的品牌戰略是“要么不干、要干就爭第一”。海爾總裁張瑞敏說:“海爾集團的企業文化是一種珍貴的、稀有的、不可完全模仿的、并且可創造價值的能力,是一種特殊的內部資源”。濟南三聯集團董事長張繼升說:“企業文化是一種強有力的紐帶,這種紐帶能把不同經歷、不同年齡、不同知識層次、不同厲害關系的人組合在一起,為共同的目標去努力工作。這種作用不是僅僅用金錢能夠實現的”。由此可見,加強企業文化建設,是增強企業凝聚力,調動員工積極性,提高企業勞動生產率的重要手段。

株洲市某物業公司的企業精神是8個字:“熱情、優質、團結、進取”。企業員工的行為準則:是“三講”、“三比”、“三高”即:講團結、講政治、講紀律。比服務、比質量、比貢獻。高標準、高速度、高效率。員工價值觀:企興我榮、企衰我恥。

該公司企業文化對凝聚人心、團結隊伍、傳遞正能量發揮了積極作用。使大家明白都是企業的主人,人人都要發楊主人翁精神,要想主人事,盡主人職。要自覺遵章守紀,尤其要自覺遵守勞動紀律,要愛崗敬業,扎實工作,一切為企業的發展著想,千方百計為企業的發展做貢獻。

如果每一個員工都牢記企業精神、經營方針和行為準則,就會達到心往一處想,勁往一處使、人心齊泰山移的目的。

六、規避安全風險,是提高勞動生產率的重要手段。

常言道:安全就是效益。要提高勞動生產率,必須確保安全生產。要確保安全生產,就務必使每一個員工牢固樹立安全意識,始終堅持“安全第一、預防為主”的方針,把一切安全事故隱患消滅在萌芽狀況。物業管理的安全風險種類繁多,下面僅例舉幾種常見風險。

(一)把好合同關,防止合同糾紛

認真簽好合同,明確相關各方的權利、義務、責任,是規避物業管理風險的重要保障。尤其物業企業做不到的事情,則不要承諾,如小區業主滿意度百分之百,小區治安發案率為0等,這是難做到的,不要寫入合同。

(二)重視消防,及時排除消防安全隱患

加強巡視和檢修,使消防設施設備處于良好狀態。加大宣傳力度,使廣大業主和物管人員有較強的消防安全意識。加強保安人員的訓練,提高處理消防事故的應急能力。

(三)及時排除電梯安全隱患

加大宣傳力度,使《特種設備安全法》不斷深入人心,使相關使用、維保人員及廣大業主能重視電梯安全,引導乘客能正確使用電梯。堅持按規定年檢。平時經常巡視,發現問題及時告之維保公司。維保公司要按合同的約定進行巡視和維保,使電梯故障消除在萌芽狀態。電梯管理人員及維保人員要熟悉應急預案,以防萬一。

(四)及時排除高空墜物的隱患

平時要堅持巡視,發現高空墜物隱患,要釆取措施及時排除。在大風大雨來臨,要進行安全提示,督促和引導業主將陽臺上的花盤等物搬下來,以防被風刮下來。

(五)杜絕易燃易爆物品進行小區

加強對車輛的管理,凡是運輸易燃易爆物品的車輛,一律不能進入住宅區。對業主進行防爆宣傳,防止業主將汽油、鞭炮等物品存放家中,避免不測。

(六)及時排除車輛管理的安全隱患

外來車輛進入小區一定先要登記,確認可以進入時,才能放行進入小區。所有進入小區的車輛要停放在規定位置,停放有序。提示車主不要將貴重物品放于車內,尤其要防止車輛停放在消防通道上。

(七)盡力防止入室偷盜案發生

加強宣傳,做到群防群治,提示業主外出時關好門窗。保安人員要加強巡視,對可疑人員要進行詢問,盡力防止偷盜案件發生。

(八)及時排除突然停電的安全隱患

由于設備老化或雷雨影響,導致小區停水停電。此類事情一旦發生,水電工要及時到場,查明原因,及時排除故障,有備用電源的可先接通備用電源,待修復后再轉換供電。

(九)提高風險防范意識同時,購買保險,盡力規避和轉移風險

通過購買保險,將自身的安全風險轉給保險公司,達到規避風險的目的。目前,株洲市物業行業引進太平洋保險公司,開展以下幾種保險產品的推廣。

一是購買物業管理責任險,將物業管理區城內的安全風險轉移給保險公司。

二是購買電梯安全責任險,將電梯安全風險轉移給保險公司。

三是為公司員工購買意外險和工傷保險,將員工個人的安全風險轉移給保險公司。

總之,物業服務企業要走出虧損的陰影,唯一的辦法就是在扎實做好服務的同時,努力提高企業的勞動生產率 。只有物業企業勞動生產率提高了,大多數的物業企業盈利了 ,整個物業行業才能健康發展,才能為構建社會主義和諧社會做出應有貢獻。                        

 

參考文獻:

1、《物業服務企業總體管控》,深圳出版發行集團出品

2、《物業經營管理》,中國物業管理協會編寫

3、《物業管理是怎祥煉成的》,住宅與房地產雜志社編

4、《中國物業管理》雜志201515期,中國物業管理協會主辦

(責任編輯:湖南物業網)
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